Grunderwerbsteuerreform: Was lange währt, wird endlich … ?

Die Neuerungen könnten bereits am 1. Juli 2021 in Kraft treten

Schon zum 1. Januar 2019 sollte sie das erste Mal kommen: die Reform des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG). Der bisherige Vorschlag musste viel Kritik einstecken und wurde zum Jahreswechsel 2018/2019 nicht umgesetzt, war dann zum nächsten Jahreswechsel wieder im Gespräch und verschwand dann in den Wirrungen der Corona-Krise. Jetzt taucht die Reform wie Phönix aus der Asche wieder auf – offensichtlich hat sich die Große Koalition auf einen abschließenden Reformvorschlag verständigt und will ihn noch bis zum 1. Juli 2021 umsetzen.

Was wird die Reform bringen?

Grundsätzlich wird der Reformvorschlag von 2019 fortgeführt und lediglich an einigen Stellen modifiziert.

Im Einzelnen:

• Die Schwellenwerte für Anteilsübertragungen bei grundstückshaltenden Gesellschaften im Sinne des § 1 Abs. 2a, Abs. 2b (neu), Abs. 3, Abs. 3a GrEStG werden auf 90 Prozent gesenkt; eine noch weitere Absenkung war zwar im Gespräch, konnte sich aber nicht durchsetzen. Die Schwelle in § 6a GrEStG bleibt bestehen.

• Die Haltefristen werden in den vorgenannten Vorschriften auf in der Regel zehn Jahre verlängert.

• Die eigentliche Neuerung und die Schwierigkeit für viele Umstrukturierungen findet sich in dem neuen § 1 Abs. 2b GrEStG. Danach wird zukünftig – ebenso wie bisher bereits für Personengesellschaften – nun auch bei Kapitalgesellschaften nicht nur die Anteilsvereinigung (≥90 Prozent) in einer Hand, sondern auch die bloße Anteilsübertragung von 90 Prozent oder mehr der Anteile steuerbar.
  Relevant und damit die Grunderwerbsteuer auslösend sind nicht nur die unmittelbaren, sondern auch die mittelbaren Veränderungen im Gesellschafterbestand einer Kapitalgesellschaft von mindestens 90 Prozent innerhalb eines Zehnjahreszeitraums. Es kommt dabei nicht auf die Beteiligungshöhe eines einzelnen Gesellschafters an. Betroffen sind jedoch nur Neugesellschafter, Anteilsübertragungen zwischen den Altgesellschaftern werden nicht mitzählen.
  Die Grunderwerbsteuer soll in diesem Fall abweichend erst beim Vollzug und nicht bereits bei dem Abschluss des Vertrages entstehen, und zwar auf Ebene der immobilienhaltenden Kapitalgesellschaft. Diese als Steuerschuldner kann sie somit als sofort abzugsfähige Betriebsausgabe ansetzen.

• Dieser neue § 1 Abs. 2b GrEStG hat massive Kritik einstecken müssen, weil gerade bei börsennotierten Unternehmen durch direkte und indirekte Anteilsübergänge (sowohl für die Anwender als auch für die Finanzämter) unkontrollierbar Grunderwerbsteuer ausgelöst worden wäre. Dem soll die mit diesem Entwurf neu hinzugekommene „Börsenklausel“ des § 1 Abs. 2c GrEStG entgegenwirken, wonach an nach dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) zugelassenen Börsen gelistete und gehandelte Aktien für die Schwellenwerte nicht berücksichtigt werden müssen.

Die Änderungen sollen zum 1. Juli 2021 in Kraft treten. Die bisherigen Regelungen mit der 95-Prozent-Schwelle bleiben jedoch bestehen, so dass eine Aufstockung der vielfach gewählten 94 Prozent auf 100 Prozent unter der neuen Rechtslage steuerfrei (wegen der ja bereits dann überschrittenen 90-Prozent-Schwelle) nicht möglich wird. Hieraus ergibt sich eine „ewige Überwachungspflicht“!

Neu im Vergleich zum bisherigen Entwurf ist auch eine spezielle Übergangsregelung für § 1 Abs. 2b GrEStG – die diesbezügliche Unklarheit im alten Entwurf war einer der wesentlichen Kritikpunkte. Die Übergangsvorschrift stellt klar, dass vor dem 1. Juli 2021 bereits übertragene Anteile bei der Beurteilung eines Grunderwerbsteuertatbestandes des neuen § 1 Abs. 2b GrEStG nicht mitgerechnet werden.

Entfallen ist dagegen der bisher vorgesehene Vertrauenstatbestand – Verpflichtungsgeschäfte, die ein Jahr vor Inkrafttreten der Reform abgeschlossen wurden, aber erst danach wirksam wurden, sollten unberührt bleiben.

Fazit zur Reform des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG)

Veräußerungen von Anteilen werden massiv erschwert – der Veräußerer wird mehr als zehn Prozent mehr als zehn Jahre behalten müssen. Mehr noch: Der Erwerber wird den Veräußerer dazu verpflichten (müssen), um im Falle des Verstoßes Schadenersatzforderungen gegen ihn erheben zu können. Laufende Prozesse oder sich anbahnende Kooperationen sind im Hinblick auf die neue Rechtslage zu überprüfen:

• Ist noch ein „Altfall“ offen, der planmäßig erst nach dem 1. Juli 2021 vollständig umgesetzt wird? Diese Fälle wären vorzuziehen.
• Können laufende Transaktionen noch vor dem 1. Juli 2021 vollzogen und abschließend beendet werden?
• Steht eine Übertragung oder Kooperation an, bei der noch keine abschließende Einigung erzielt wurde, die Parteien aber bereits mehr oder weniger feststehen? Hier wäre nach Vorliegen des Gesetzentwurfes zu prüfen, ob mit einer „unverbindlichen Zwergbeteiligung“ bereits heute möglicherweise ein „Altgesellschafter“ geschaffen werden kann, der bei der Anwendung des § 1 Abs. 2b GrEStG nicht mitzählt.

Wer noch „etwas“ bewegen will, sollte es jetzt tun – viel Zeit bleibt nicht mehr. Gerne stehen wir Ihnen für ein Gespräch zur Verfügung.