Das neue Bauvertragsrecht ab 2018 – Te i l I I

„Jahrhundertreform“ im BGB: Zum 1. Januar 2018 tritt das neue Bauvertragsrecht in Kraft. Die Rechtsbeziehungen zwischen Bauherren und Auftragnehmern werden zum Teil  grundlegend  neu  gestaltet.  Im  zweiten  Teil  unserer Artikelserie  (Teil  I  siehe  Solidaris-Information  2/2017)  stellen wir weitere wichtige Neuerungen vor.

Abnahmefiktion und Zustandsfeststellung nach §§ 640, 650g BGB-E

Die Abnahme ist der zentrale Moment im Werkvertragsrecht. Mit der Abnahme endet der Erfüllungsanspruch des Bauherren (Bestellers), die Gewährleistung beginnt zu laufen, der Vergütungsanspruch entsteht, die Gefahr geht auf den Bauherren über und – auch von zentraler praktischer Bedeutung – die Beweislast für Mängel wechselt vom Unternehmer auf den Bauherren. Die bisherige Regelung des §  40 BGB wurde zu Recht als zu auftraggeberfreundlich am Bau aufgefasst. Bislang ist es für Bauherren ein Leichtes, sich der Abnahme zu entziehen. Künftig soll es dem Unternehmer durch die neue Abnahmefiktion nach § 640 Abs. 2 BGB-E ermöglicht werden, den Bauherren zur Abnahme innerhalb einer angemessenen Frist zu „zwingen“. Nur wenn der Bauherr Mängel behauptet, kann die Abnahmefiktion verhindert werden. In diesem Fall erfolgt sodann, ebenfalls neu im Baurecht, die sogenannte Zustandsfeststellung nach § 650g BGB-E. Sie soll zu einer zeitnahen Klärung der Mängeleinreden führen.

Kündigungsrecht am Bau

Das bestehende Recht gibt dem Bauherren (Besteller) das jederzeitige Recht zur Kündigung vor Abnahme (§ 649 BGB) mit den entsprechenden Vergütungsansprüchen des Unternehmers. Neu wird nun geregelt, dass beide Parteien aus wichtigem Grund den Bauvertrag kündigen können (§ 648a BGB-E). Damit wird im Wesentlichen die bisherige Rechtsprechungspraxis im BGB kodifiziert. Darüber hinaus wird die Möglichkeit der Teilkündigung geschaffen. Neu sind auch die Regelungen über die anschließende Feststellung des Leistungsstandes mit ihrer möglichen Beweislastumkehr nach § 648a Abs. 4 BGB-E.

Kein Werklohn ohne Schlussrechnung

Bislang reicht die Abnahme für die Fälligkeit der Vergütung aus. Eine Verpflichtung zur Schlussrechnung wie in § 14 VOB/B ist dem Bauvertrag nach BGB bislang fremd. Nunmehr wird – der VOB/B nachempfunden – die prüffähige Schlussrechnung  mit  einer  übersichtlichen Leistungsaufstellung (!) auch im BGB Voraussetzung für den Werklohn werden (§ 650g Abs. 4 BGB-E).  Neu  geregelt  wird  auch das  in  der  Praxis  wichtige  Recht der  Abschlagszahlungen  am  Bau (§ 632a BGB): Statt wie bislang auf den oftmals strittigen Wertzuwachs beim Besteller abzustellen, wird das Recht vereinfacht und nunmehr die Abschlagszahlung auf die erbrachten und geschuldeten Leistungen bezogen.

VOB/B und neues BGB-Recht

Das neue Bauvertragsrecht führt mit seinen zahlreichen Änderungen und Neuerungen auch im Detail dazu, dass sich künftig BGB und die derzeit geltende VOB/B nur bedingt in Einklang bringen lassen. In der Praxis überwiegen derzeit die sogenannten „Mischverträge“ aus BGB und VOB/B. Das neue Recht kann dazu führen, dass einzelne Klauseln widersprüchlich oder gar nichtig sein können. Mit Blick auf den weit fortgeschrittenen Kalender ist es auch mehr als fraglich, ob die neue VOB/B 2018 kommt. Daher müssen Bauverträge ab 2018 rechtlich besonders sorgfältig geprüft werden.

Fazit

Das neue Bauvertragsrecht führt zu tiefgreifenden Änderungen im Werkvertrags- und Baurecht. Bauherren und ihre Vertreter müssen umdenken. Das schon bislang komplizierte Verhältnis von BGB und VOB/B wird noch kritischer. Bauherren sei empfohlen, wichtige Verträge nur mit entsprechender juristischer Expertise abzuschließen.

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Justus Kampp
  •     Studium der Rechtswissenschaften in Freiburg und Heidelberg
  •     Referent Deutscher Bundestag
  •     Handwerkskammer Freiburg
  •     Rechtsanwalt seit 2010
  •     2010 Rechtsanwalt bei Hiddemann Kleine-Cosack Rechtsanwälte
  •     seit 2016 bei der Solidaris Rechtsanwaltsgesellschaft

Schwerpunkte:
  •     Vergaberecht
  •     privates Bau- und Architektenrecht
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  •     Erbrecht

Aktivitäten
  •     Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein
  •     Mitglied der Deutschen Gesellschaft für Datenschutz und Datensicherheit (GDD) e.V.
  •     Mitglied im Deutschen Vergabenetzwerk
Veröffentlichungen in der Fachpresse
2018
  • Alarm ist nicht gleich Alarm!: Health&Care Management, 9/2018, S. 53
  • Die Schaffung von Einzelzimmern: Health&Care Management, 6/2018, S. 53.
Veröffentlichungen in der Fachpresse
2017
  • Beachten Kliniken das Vergaberecht unzureichend?: Health&Care Management, 6/2017, S. 56.
  • Datenschutz und Compliance: Zwei Bausteine für kirchliche Einrichtungen: Neue Caritas, 3/2017.
  • Falsch gelandet: Health&Care Management, 3/2017.
  • Der "Quasi"-Öffentliche Auftraggeber, Auftraggeber dank Aufgabendelegation oder -Übernahme?: ZfBR, 8/2017, S. 772-776.
Veröffentlichungen in der Fachpresse
2016
  • Keine angemessene Räumungsfrist nach § 721 ZPO für Pflegeheime: Health&Care Management, 10/2016, S. 60.