Pflegeeinrichtungen in NRW: Kein Anspruch auf Anpassung des gewerblichen Mietvertrags

 Das Oberlandesgericht Hamm (OLG Hamm) hat mit Beschluss vom 26. April 2017 – I 30 U 21/17 – entschieden, dass eine Pflegeeinrichtung aus Nordrhein-Westfalen keinen Anspruch auf Anpassung ihres gewerblichen Mietvertrags gegenüber ihrem Vermieter hat

Die betroffene Einrichtung betreibt in Form des sogenannten Betreiber-Investoren-Modells eine vollstationäre Pflegeeinrichtung in Nordrhein-Westfalen und hat die Räumlichkeiten von einem gewerblichen Anbieter seit dem Jahr 2005 angemietet. Der Mietvertrag wurde durch die Parteien mit einer Wertsicherungsklausel versehen, wonach alle zwei Jahre eine Mietanpassung auf Grundlage des Verbraucherpreisindex möglich sein sollte. Die Höhe der Mietanpassung sollte sich auf die Hälfte der prozentualen Veränderung des Index belaufen. Die Pflegeeinrichtung ging im Jahr 2005 davon aus, dass auch die Mieterhöhungen durch den zuständigen Landschaftsverband, im vorliegenden Fall den Landschaftsverband Westfalen-Lippe, refinanziert werden würden, da zum damaligen Zeitpunkt die Investitionskosten nach der seinerzeit gültigen Verordnung zur Förderung von Investitionskosten (GesBerVO NRW) ebenfalls alle zwei Jahre auf Grundlage der hälftigen Steigerung des Verbraucherpreisindex angepasst werden sollten. 

Mit Einführung des neuen nordrhein-westfälischen Alten-und Pflegegesetzes (APG NRW) und der entsprechenden Durchführungsverordnung (APG DVO NRW) im Jahr 2014 wurde die GesBerVO NRW vollständig ersetzt. Die APG DVO sieht allerdings keine der Wertsicherungsklausel entsprechende Anpassung des Refinanzierungszuschusses im Zweijahresrhythmus vor. Die betroffene Pflegeeinrichtung hat unter Berücksichtigung der neuen Gesetzeslage der Mieterhöhung im Jahre 2015 widersprochen. Als Begründung hat die Einrichtung vorgebracht, dass mit Inkrafttreten der APG DVO im Jahre 2014 der im Mietvertrag vereinbarten Wertsicherungsklausel nunmehr die Geschäftsgrundlage entzogen worden sei und somit eine Anpassung der Wertsicherungsklausel erfolgen müsse. Die entscheidende Norm, die eine Anpassung des Mietvertrages begründe, sei § 313 BGB.

Das OLG Hamm erteilte dieser Ansicht in seiner Entscheidung nun eine deutliche Absage. Der von der Pflegeeinrichtung erhobene Anpassungsanspruch sei nicht mit den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB vereinbar, und somit bestehe kein Anspruch auf Anpassung der Wertsicherungsklausel. Der Senat stellt fest, dass der Fortbestand der staatlichen Förderung nicht explizit zur Geschäftsgrundlage des Mietvertrages gemacht worden sei. Auch sei es der Pflegeeinrichtung zumutbar, am Vertrag festzuhalten. Letztlich trage der Mieter grundsätzlich das Risiko der Refinanzierung der Miete. Eine andere Bewertung könne auch vor dem Hintergrund der geänderten Rechtslage mit Inkrafttreten der APG DVO NRW nicht vorgenommen werden. 

Fazit

Die Entscheidung des OLG Hamm zeigt einmal mehr, dass die Grundsätze der Vertragsanpassung vor dem Hintergrund einer geänderten Geschäftsgrundlage nur in Ausnahmefällen durchgreifen können und die Rechtsprechung diese Grundsätze sehr restriktiv auslegt. In der Praxis wird es somit für die Pflegeeinrichtungen, die den Betrieb in einem Betreiber-Investoren-Modell fortführen und ähnliche Wertsicherungsvereinbarungen getroffen haben, schwieriger, die Mietaufwendungen in der Zukunft vollständig zu refinanzieren. Es bleibt zu hoffen, dass die Landesregierung sich dieser Problematik im Rahmen ihrer geplanten Überarbeitung der landesrechtlichen Vorschriften (siehe S. 4) annimmt und für den Bestand und die Refinanzierbarkeit der Mieteinrichtungen zukunftsfähige Grundlagen schafft

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Solidaris Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Greb

Britta Greb

  • Studium der Rechtswissenschaften in Marburg a. d. Lahn
  • seit 2006 Rechtsanwältin
  • 2010 Masterstudiengang im Medizinrecht (LL.M.), Universität Düsseldorf
  • bis 2016 Dozentin im Bereich Gesundheitspflege und Altenpflege, Akademie für Gesundheitsberufe in Wuppertal, Krankenpflegeschule a. d. Ruhr in Essen und Duisburg
  • Beratungstätigkeiten für den ambulanten Hospizdienst „die Pusteblume“ e.V., Wuppertal
  • seit 2017 bei der Solidaris Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
  • langjährige anwaltliche Tätigkeit im Bereich des Sozial- und Medizinrechts

Schwerpunkte

  • Beratung von ambulanten, teil- und vollstationären Pflegeeinrichtungen
  • Pflegeversicherungsrecht, Recht der gesetzlichen Krankenversicherung
  • Sozialrecht
  • Heimrecht, Heimvertragsrecht, Finanzierungsfragen

Aktivitäten

  • Vorsitzende des Fördervereins für den ambulanten Hospizdienst „die Pusteblume“ e.V. in der Diakonie Wuppertal
  • diverse Vortragsveranstaltungen 

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2020

  • Pflegekammern - Die Pflichtmitgliedschaft auf dem Prüfstand: Health&Care Management, 1-2/2020, S. 60.

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2019

  • Erfolgreich gegen behördliche Wiederbelegungssperre: Health&Care Management, 11/2019, S. 54.
  • Änderungen bei Eigentums- und Mietmodellen: CAREkonkret, 8/2019, S.6.
  • Verknüpfung von Wohnen und Betreuung: Health&Care Management, 5/2019, S. 54-55.
  • Zuwendung stellt keine öffentliche Förderung dar: Health&Care Management, 3/2019, S. 54.

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2018

  • Was ist erlaubt?: Health&Care Management, 9/2018, S. 52

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2017

  • Heim übernimmt Schutzpflicht für Bewohner: CAREkonkret, 8/2017.
  • Heime haben Schutzpflicht für ihre Bewohner: Das Altenheim, 9/2017, S. 14.
  • Anstieg ab 2018: Health&Care Management, 7-8/2017.