Neubewertung von Sozialimmobilien

Im Zuge von gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen werden häufig Sozialimmobilien in neue Gesellschaften ausgegliedert. In diesem Zusammenhang wird in der aktuellen Beratungspraxis die Bewertung der Immobilie hinsichtlich des zugrundeliegenden Bewertungsverfahrens kontrovers diskutiert.

Bei der Bewertung dieser Immobilien kann der Wirtschaftsprüfer unter Beachtung der Vorgaben des IDW Standards: Grundsätze zur Bewertung von Immobilien (IDW S 10) tätig werden und einen Entscheidungswert ermitteln. Der Bewerter hat sich zunächst einen umfassenden Marktüberblick zu verschaffen und auf dieser Grundlage die maßgeblichen Wertparameter im Hinblick auf ihre Angemessenheit und Widerspruchsfreiheit kritisch zu hinterfragen. Für die Bewertung von Sozialimmobilien hat sich unter anderem das allgemeine Ertragswertverfahren gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) herausgebildet.

Bei diesem Verfahren wird der Ertragswert durch Kapitalisierung des um eine angemessene Bodenwertverzinsung reduzierten Reinertrags der Immobilie zuzüglich des Bodenwerts ermittelt. Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Objekt nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen marktüblichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Aufgrund fehlender direkter Vergleichsmieten für eine Sozialimmobilie werden die marktüblichen Mieten häufig geschätzt. In der Bewertung von Krankenhäusern werden beispielsweise die nachhaltig nutzbaren Funktionsbereiche (z. B. Untersuchung/Behandlung, Pflege, Verwaltung, Ver- und Entsorgung) gesondert betrachtet und Mietansätze aus vergleichbaren Nutzungen abgeleitet. Für die Ableitung der Mietansätze in den Funktionsbereichen Untersuchung/Behandlung und Verwaltung können so die lokalen gewerblichen Mietspiegel sowie für den Pflegebereich die gesondert in Rechnung gestellten Investitionskosten von Pflegeheimen aus dem Umkreis des Bewertungsobjekts genutzt werden.

Im Rahmen der Bewertung sind des Weiteren die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Immobilie sowie der angemessene Liegenschaftszinssatz zu ermitteln. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer kann unter Berücksichtigung des Zustandes und der Marktfähigkeit des Objektes aus der Sachwertrichtlinie abgeleitet werden. Der zugrundeliegende Liegenschaftszinssatz gemäß § 14 Abs. 3 ImmoWertV kann aus der Kaufpreissammlung des regional zuständigen Gutachterausschusses entnommen werden. Die tatsächlichen Gegebenheiten des Bewertungsobjekts sind ggf. durch Risikozu- oder -abschläge anzupassen. Der Ertragswert der baulichen Anlage ergibt sich anschließend aus der Multiplikation des Reinertrages mit dem Vervielfältiger (gemäß Anlage I zu § 20 ImmoWertV).

In der Wertermittlungspraxis erfolgt die Ermittlung des Bodenwertes auf Basis der regional veröffentlichten Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Hierbei werden die wertbeeinflussenden Objekteigenschaften, insbesondere die Lage des Grundstücks sowie die auf ihm ruhenden Rechte und Lasten, durch Zu- und Abschläge berücksichtigt. Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlage bilden zusammen den Entscheidungswert (Verkehrswert) der Vertragsparteien.

Die Beratungspraxis zeigt, dass neben dem oben skizzierten allgemeinen Ertragswertverfahren auch das Sachwertverfahren Anwendung findet. Dem Sachwertverfahren liegt u. a. die Annahme zugrunde, dass sich der Wert einer Immobilie aus den aktuellen Ersatzbeschaffungskosten unter Berücksichtigung des Alters, des baulichen Zustands und sonstiger wertbeeinflussender Umstände der Immobilie ergibt. Zur Ermittlung der Herstellungskosten werden standardisierte Kostenkennwerte, sogenannte Normalherstellungskosten (NHK), angesetzt und auf die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag angepasst. Der hieraus resultierende vorläufige Sachwert der Immobilie ist mittels Marktanpassungsfaktoren an die Gegebenheiten vor Ort anzupassen. Aktuelle Beratungsprojekte zeigen, dass die lokalen Gutachterausschüsse nur Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser erheben und daher ein marktangepasster Sachwert nur bedingt ermittelt werden kann. Dies wiederum führt ggf. zu Wertkorrekturen in der Eröffnungsbilanz der aufnehmenden Gesellschaft bzw. zu Akzeptanzproblemen des ermittelten Wertes.

Praxis-Hinweis: Da die Bewertung einer Sozialimmobilie eine zentrale Rolle bei gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen spielt, sollten sich die Vertragsparteien frühzeitig auf ein gängiges Bewertungsverfahren verständigen. Als Auftragsgrundlage für die Bewertungsdurchführung bietet der o. g. IDW S 10 eine sinnvolle Hilfestellung dar. Gerne stehen wir Ihnen für Beratungen und Einschätzungen zur Verfügung.

 

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Ihre Ansprechpartner an unseren Standorten:
Freiburg / Breisgau
WP StB
Matthias H. Appel
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Solidaris Revisions-GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft

Appel

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2020

  • COVID-19-Krankenhausentlastungsgesetz – Rettungsschirm für die ambulante und stationäre Pflege: Pflegemanagement, Juni/Juli 2020, S.8.
  • Begünstigte Maßnahmen - Weitere steuerliche Erleichterungen für gemeinnützige Träger in der Krise: sgp Report, 9/2020, S.10-11
  • Sicher durch die finanzielle Krise führen: CAREkonkret, 4/2020, S. 3.
  • Gewinnzuschlag in der Pflege - Neue Impulse durch das BSG-Urteil: PflegeManagement, 04-05/2020, S. 12.
  • Finanziell sicher durch die Coronakrise: Wohlfahrt Online, 31.03.2020.
  • Bericht zur Lage: sgp Report, 06/2020, S. 12-13.

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2019

  • Die ordnungsgemäße Barmittelverwaltung überprüfen: neue caritas, 21/2019, S. 32.
  • Gewinnzuschläge: „Urteil gibt neue Impulse bei Unternehmerrisiko": Wohlfahrt intern, 10/2019.


Veröffentlichungen in der Fachpresse
2018

  • Überlassung von Heiminventar ist umsatzsteuerfrei: CAREkonkret, 4/2018, S. 8.
  • Pflegegrad reicht als Nachweis: CAREkonkret, 1/2018, S. 4.
  • Die richtige und zukunftsfähige Rechtsform für ambulante Pflegeeinrichtungen finden: neue caritas, 5/2018, S. 27-30.
  • Gestärkte Verkäuferposition: sgp Report, 3/2018, S. 8-9.
  • Verschieben leicht gemacht: Wohlfahrt intern, 1-2/2018, S. 18.
  • Überlassung von Pflegeheim-Inventar ist umsatzsteuerfrei: Altenheim, 4/2018, S. 12.

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2017

  • Gute Vorbereitung stärkt Position gegenüber Pflegekassen: CAREkonkret, 10/2017, S. 11.