Keine angemessene Räumungsfrist nach § 721 ZPO für Pflegeheime – Heimbewohner haben eigenständiges Besitzrecht

In der mietrechtlichen Praxis spielt die gerichtliche Räumungsfrist nach § 721 ZPO eine überragende Rolle: Wird ein Mietverhältnis wirksam gekündigt, hat der Mieter die Mietsache nach § 546 Abs. 1 BGB zurückzugeben, mithin zu räumen. § 721 ZPO sowie § 794a ZPO (bei der Zwangsvollstreckung aus Räumungsvergleichen) eröffnen den Gerichten die Möglichkeit, auf Antrag (sog. Schutzantrag) des räumungspflichtigen Mieters von Wohnraum oder von Amts wegen (!) eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Für gekündigte Wohnraummieter gewährt § 721 ZPO somit häufig einen wichtigen zusätzlichen Zeitkorridor für die endgültige Räumung und Rückgabe.

Das Kammergericht Berlin (KG) hat nunmehr in seinem Beschluss vom 18. Juli 2016 – 8 U 111/16 – klargestellt, dass Pflegeheime sich nicht auf § 721 ZPO zu ihren Gunsten berufen können. In dem Fall war einem Pflegeheim vom Vermieter gekündigt worden. Es kam zur Räumungsklage. Das Pflegeheim stellte – hier unbeachtlich – erst in der zweiten Instanz den Schutzantrag. Zu Unrecht, wie das KG ausführt, denn § 721 ZPO sei eindeutig auf Wohnraummietverhältnisse anzuwenden. Auch wenn das Pflegeheim seinen Bewohnern unstreitig Wohnraum zur Verfügung stelle, komme es allein auf das Mietverhältnis von Vermieter und räumungspflichtigem Pflegeheim an. Die Vermietung an einen Pflegeheimbetreiber sei aber ein gewerbliches Mietverhältnis. Das Pflegeheim könne sich auch nicht erfolgreich auf die von der Rechtsprechung entwickelte ausnahmsweise Anwendbarkeit des § 721 ZPO bei gewerblichen Mietverhältnissen berufen, denn mit Blick auf die gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH; u. a. Beschluss vom 2. Oktober 2012 – I ZB 78/11) stünde den Bewohnern eines Pflegeheimes ein eigenes Besitzrecht zu. Auch begründen die Interessen des Pflegeheims an einer nahtlosen Verlegung des Betriebs oder Verteilung der Bewohner keinen Anspruch entsprechend § 721 ZPO. Auch mögliche Vollstreckungshindernisse sowie die Rechtsverhältnisse des Heimbetreibers mit Bewohnern und Pflegekassen oder die Belange der Heimbewohner bleiben im Zuge der Räumungsfrist des Trägers außen vor. Daher kann sich das Pflegeheim hier nicht auf die Schutznorm des § 721 ZPO berufen. Allerdings: Da die Heimbewohner ein eigenständiges Besitzrecht haben, muss der Vermieter auch ihnen gegenüber einen Räumungstitel erwirken. Auf die spezifischen Vollstreckungsvoraussetzungen in Heimen (BGH: „Berliner Modell“) wird hier nicht näher eingegangen.

Der in der Sache richtige Beschluss des KG verdeutlicht exemplarisch Folgendes: Pflegeheime sind im Wege der Räumungsklage allein nach den Grundsätzen des Gewerbemietrechts zu behandeln. Spezifische Betreiberaspekte (Unterbringung, Betreuung, Kostenträger, Heimaufsicht) spielen für die mietrechtliche Beurteilung keine Rolle. Pflegeheimbetreiber sind daher gehalten, bei einer Kündigung die Räumung im Hinblick auf die vorgenannten Aspekte zu planen und ggf. mit dem Vermieter gütlich zu klären. § 721 ZPO ist kein „Rettungsanker“. Ferner sollte der Heimbetreiber stets das eigenständige Besitzrecht bedenken. In jedem Falle bedarf es gesonderter Räumungstitel des Vermieters gegenüber den Heimbewohnern.

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  •     2010 Rechtsanwalt bei Hiddemann Kleine-Cosack Rechtsanwälte
  •     seit 2016 bei der Solidaris Rechtsanwaltsgesellschaft
  •     seit 2018 abgeschlossener Fachanwaltslehrgang für Vergaberecht
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 Veröffentlichungen in der Fachpresse
2019
  • Der EuGH und die HOAI: Was nun?: Health&Care Management, 10/2019, S. 54.
Veröffentlichungen in der Fachpresse
2018
  • Alarm ist nicht gleich Alarm!: Health&Care Management, 9/2018, S. 53
  • Die Schaffung von Einzelzimmern: Health&Care Management, 6/2018, S. 53.
Veröffentlichungen in der Fachpresse
2017
  • Beachten Kliniken das Vergaberecht unzureichend?: Health&Care Management, 6/2017, S. 56.
  • Datenschutz und Compliance: Zwei Bausteine für kirchliche Einrichtungen: Neue Caritas, 3/2017.
  • Falsch gelandet: Health&Care Management, 3/2017.
  • Der "Quasi"-Öffentliche Auftraggeber, Auftraggeber dank Aufgabendelegation oder -Übernahme?: ZfBR, 8/2017, S. 772-776.
Veröffentlichungen in der Fachpresse
2016
  • Keine angemessene Räumungsfrist nach § 721 ZPO für Pflegeheime: Health&Care Management, 10/2016, S. 60.