Frist zur Abgabe endet am 31. Oktober 2022
Nachdem das Bundesverfassungsgericht mit Urteilen vom 10. April 2018 die bisherigen Regelungen zur Einheitsbewertung von Grundstücken für Zwecke der Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft und den Gesetzgeber verpflichtet hatte, eine Neuregelung zu schaffen, wirft die daraufhin verabschiedete Grundsteuerreform, die am 1. Januar 2025 in Kraft treten wird, nun ihre deutlichen Schatten voraus: Um die Berechnung der neuen Grundsteuer zu ermöglichen, müssen sämtliche Grundstückseigentümer – nach derzeitigem Stand bis zum 31. Oktober 2022 – eine Feststellungserklärung beim zuständigen Finanzamt abgeben, in der die für die zukünftige Berechnung der Grundsteuer relevanten Angaben zu deklarieren sind. Auch steuerbegünstigte Körperschaften bleiben von der Neuregelung der Grundsteuer nicht gänzlich verschont.
Bewertungsverfahren zur Ermittlung des Grundsteuerwerts
Der bisherige Einheitswert wird künftig durch den Grundsteuerwert ersetzt. Dieser wird durch eine Bewertung des Grundstücks in einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelt. Das bekannte dreistufige Verfahren der bisherigen Festsetzung wird beibehalten. Aus dem Grundsteuerwert ergibt sich nach Multiplikation mit der Steuermesszahl der seitens des Finanzamts festzustellende Grundsteuermessbetrag. Die finale Erhebung erfolgt unverändert durch die Gemeinde unter Anwendung des dort geltenden Hebesatzes.
Nach dem Leitbild des Bundesgesetzgebers („Bundesmodell“) werden Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke sowie Wohnungseigentum in einem vereinfachten Ertragswertverfahren bewertet. Geschäftsgrundstücke, Teileigentum, gemischt genutzte Grundstücke sowie sonstige bebaute Grundstücke, die in keine andere Kategorie fallen, sind dagegen im Sachwertverfahren zu bewerten. Dieses Bewertungsverfahren ist recht aufwendig und ermittelt den Bodenwert zuzüglich des Gebäudesachwerts, der sich aus den sogenannten Normalherstellungskosten in Verbindung mit genau zu berechnenden Brutto-Grundflächen und weiteren Faktoren zusammensetzt.
Insgesamt soll die neue Grundsteuer aufkommensneutral gestaltet werden, einzelne Steuerpflichtige werden naturgemäß weniger oder mehr zu zahlen haben als nach dem alten System. Ein Belastungsvergleich ist jedoch aufgrund der komplizierten Bewertung erst nach einer Ermittlung der aktuellen grundsteuerlichen Werte sowie der Neufestsetzung der Grundsteuerhebesätze der jeweiligen Gemeinden möglich.
Ländermodelle
Die neue Grundsteuer wird indes nicht bundeseinheitlich ausgestaltet sein. Aufgrund ihrer Gesetzgebungskompetenz können die Bundesländer vom Bundesmodell abweichende Regelungen treffen. Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben von dieser Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und vom Bundesmodell abweichende Regelungen erlassen:
| Bundesland | Abweichendes Bewertungsverfahren |
|---|---|
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell |
| Bayern | Flächenmodell |
| Hamburg | Wohnlagenmodell |
| Hessen | Flächen-Faktor-Modell |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell |
| Saarland/Sachsen | Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen |
Entscheidend für die Gültigkeit der Regelungen ist nicht, wo sich der Sitz des Grundstückeigentümers befindet, sondern in welchem Bundesland das zu bewertende Grundstück belegen ist.
Steuerbegünstigte Körperschaften
Auch steuerbegünstigte Körperschaften und juristische Personen des öffentlichen Rechts müssen bis zum 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung abgeben. Die einzige Ausnahme stellt zurzeit das Land Nordrhein-Westfalen dar. Für steuerbegünstigte Körperschaften, die Grundbesitz in NRW haben und diesen ausschließlich für grundsteuerfreie Zwecke nutzen, reicht es aus, den Grundbesitz auf einem von der Finanzverwaltung bereitgestellten Formular genau zu bezeichnen und die entsprechende Steuerbefreiungsvorschrift zu nennen. Eine förmliche Feststellungserklärung mit Bewertung des Grundbesitzes ist hier zunächst nicht notwendig, auch wenn sich das Bundesland NRW eine spätere Anforderung der Feststellungserklärung ausdrücklich vorbehält.
Für Grundbesitz in allen anderen Bundesländern muss dagegen unabhängig von der Nutzung für steuerbegünstigte Zwecke nach derzeitigem Stand eine Bewertung vorgenommen und eine entsprechende Feststellungserklärung abgegeben werden. Da die Nutzung von Grundbesitz einer steuerbegünstigten Körperschaft, beispielsweise im Rahmen eines steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs (z. B. für eine Cafeteria) oder im Rahmen der Vermögensverwaltung (z. B. Vermietung von Wohnungen an fremde Dritte, Vermietung eines Ärztehauses), grundsteuerpflichtig sein kann und Immobilien häufig sowohl für steuerpflichtige als auch für steuerfreie Tätigkeiten genutzt werden, kann sich die Ermittlung und Zuordnung der entsprechenden Flächen durchaus als kompliziert erweisen. In einigen Fällen werden neben der Heranziehung vorliegender baulicher Unterlagen auch neue Vermessungen notwendig sein. Wesentliche weitere Angaben ergeben sich aus aktuellen Grundbuchauszügen, bereits bestehenden Einheitswertfestsetzungen, neu festgelegten Bodenrichtwerten und der Erhebung der tatsächlichen Nutzung des Grundbesitzes. Im Fall von Erbbaurechten sowie Gebäuden auf fremdem Grund und Boden sind die jeweiligen Besonderheiten zu beachten.
Praxis-Hinweis
Grundstückseigentümer müssen die Feststellungserklärung im Zeitraum vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022 grundsätzlich digital über das ELSTER-Portal bei ihrem zuständigen Finanzamt einreichen. Wir stehen Ihnen bei der Vorbereitung für steuerliche Fragen zur Verfügung und unterstützen Sie sehr gerne bei der Erfüllung Ihrer grundsteuerlichen Pflichten und der Erstellung der notwendigen Steuererklärungen.
