„Gemeinnützigkeit bricht Miete nicht“

Der für Wohnraummietverhältnisse zuständige achte Senat des Bundesgerichtshofes (BGH) bleibt seiner strengen Rechtsprechung bei der Wohnraumkündigung treu und hat mit seinem Urteil vom 10. Mai 2017 – VIII ZR 292/15 – zugleich die Wertung vorgenommen, dass der Schutz des Wohnungsmieters höher sein kann, als das Interesse an der Errichtung einer sozialen Einrichtung.

Der Fall in seinen wesentlichen Grundzügen: Ein gemeinnütziger sozialer Träger ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Dort möchte er zu Gunsten einer gemeinnützigen Tochtergesellschaft eine geförderte Wohngruppe unterbringen. Entsprechend wird den Bestandsmietern der Wohnraum mit Blick auf den für das Wohnprojekt benötigten Wohnraum unter Verweis auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB sowie eine sogenannte Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gekündigt. Die Kündigung wird u. a. damit begründet, dass anderenfalls das geplante Arbeits- und Lebensprojekt nicht realisiert werden könne und die Zahlung eines Investitionszuschusses in Höhe von 2,1 Mio. € unabdingbar an die Schaffung der Wohnplätze gebunden sei. Obgleich Kündigungsschutzklagen erhoben werden, beginnt der Träger mit der zu fördernden Sanierung anderer Gebäudeteile und geräumter Wohnungen. Die Gerichte, die uneinheitlich urteilten, hatten zu entscheiden, ob einer der beiden behaupteten Kündigungsgründe vorlag.

Die Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) erfordert, dass der „Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde“. Eine Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Wertes erfolgt in erster Linie durch Vermietung oder Veräußerung. Höhere Mieteinnahmen und damit eine bessere Verwertung waren aber gar nicht bezweckt. Vielmehr war das Ziel, die Immobilie für die Zweckverwirklichung der eigenen Tochtergesellschaft zu verwenden. Dies mag als steuerbegünstigter Zweck zwar der Allgemeinheit nützlich – „gemeinnützig“ – sein, erfüllt aber nicht den Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil durch Verlust der Fördergelder, welcher eine Verwertungsinteresse ebenfalls begründen könnte, wollte der BGH ebenfalls hier nicht annehmen.
Auch der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, das Vorliegen eines „berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses“, sei nicht einschlägig: Hierfür verlangt der BGH eine einzelfallbezogene Abwägung der beiderseitigen Belange der Mietvertragsparteien (vgl. zuletzt BGH vom 29. März 2017 – VIII ZR 45/16). Dabei ist das geltend gemachte Interesse anhand der Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB, also insbesondere der Eigenbedarfskündigung oder der Verwertungskündigung, zu vergleichen. Beide Fälle verneinte der BGH hier mangels der erforderlichen Intensität. Das Interesse, psychosoziale Wohngruppenplätze einzurichten, also den Wohnzweck aus dem allgemeinen in den gemeinnützigen Bereich zu überführen, reichte im vorliegenden Fall nicht aus, insbesondere da der personale Einschlag des Nutzungsinteresses hinter dem der Eigenbedarfskündigung deutlich zurückbleibe. Vielmehr liege hier eine Nähe zur Verwertungskündigung vor, diese Schwelle werde jedoch (betragsmäßig) nicht erreicht. Allerdings erwähnt der BGH im Leitsatz, dass im Einzelfall auch Gemeinwohlinteressen vorrangig sein können.

Fazit
Der BGH stärkt wieder einmal die Individualinteressen des Wohnraummieters, die dem Gemeinwohlinteresse steuerbegünstigter – „gemeinnütziger“ – Aufgabenerfüllung vorgehen. Ein steuerbegünstigter Träger kann sich nicht ohne weiteres auf seine Gemeinnützigkeit berufen, sondern hat die kaum überwindbaren allgemeinen Hürden zu nehmen. Im vorliegenden Fall wären die Kündigungen wohl nur berechtigt gewesen, wenn dem Träger der Nachweis gelungen wäre, dass das Gesamtprojekt mit der Kündigung und Räumung der betroffenen Wohnungen steht oder fällt. (Dass der BGH nicht einmal den Verlust von erheblichen Fördergeldern als schwerwiegenden wirtschaftlichen Nachteil ansieht, dürfte hier einzelfallbezogen sein.) Bei dem Erwerb von vermieteten Wohnimmobilien kann also nicht darauf spekuliert werden, dass diese ohne weiteres für gemeinnützige Zwecke verwertet werden können. Es ist stets genau zu prüfen, ob die vom BFH aufgestellten Leitlinien in die eine oder die andere Richtung weisen.

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Justus Kampp

  •     Studium der Rechtswissenschaften in Freiburg und Heidelberg
  •     Referent Deutscher Bundestag
  •     Handwerkskammer Freiburg
  •     Rechtsanwalt seit 2010
  •     2010 Rechtsanwalt bei Hiddemann Kleine-Cosack Rechtsanwälte
  •     seit 2016 bei der Solidaris Rechtsanwaltsgesellschaft
  •     seit 2018 abgeschlossener Fachanwaltslehrgang für Vergaberecht
  •     seit 2019 ehrenamtlicher Richter am Verwaltungsgericht der Evangelischen Kirche in Baden 


Schwerpunkte:

  •     Vergaberecht
  •     privates Bau- und Architektenrecht
  •     Immobilienrecht
  •     Mietrecht
  •     IT- und Datenschutzrecht
  •     Erbrecht


Aktivitäten

  •     Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein
  •     Mitglied der Deutschen Gesellschaft für Datenschutz und Datensicherheit (GDD) e.V.
  •     Mitglied im Deutschen Vergabenetzwerk

 Veröffentlichungen in der Fachpresse
2019

  • Haftung für Heimträger: Health&Care Management, 12/2019, S. 60.
  • Der EuGH und die HOAI: Was nun?: Health&Care Management, 10/2019, S. 54.

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2018

  • Alarm ist nicht gleich Alarm!: Health&Care Management, 9/2018, S. 53
  • Die Schaffung von Einzelzimmern: Health&Care Management, 6/2018, S. 53.

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2017

  • Beachten Kliniken das Vergaberecht unzureichend?: Health&Care Management, 6/2017, S. 56.
  • Datenschutz und Compliance: Zwei Bausteine für kirchliche Einrichtungen: Neue Caritas, 3/2017.
  • Falsch gelandet: Health&Care Management, 3/2017.
  • Der "Quasi"-Öffentliche Auftraggeber, Auftraggeber dank Aufgabendelegation oder -Übernahme?: ZfBR, 8/2017, S. 772-776.

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2016

  • Keine angemessene Räumungsfrist nach § 721 ZPO für Pflegeheime: Health&Care Management, 10/2016, S. 60.
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Dr. Strauch

Dr. Severin Strauch, geboren 1974 

  • Studium der Rechtswissenschaft in Münster 
  • 2003 Promotion zum Dr. iur.
  • seit 2004 Rechtsanwalt
  • seit 2004 bei der Solidaris und der Sozietät „Fuchs & Scherff“ in Köln

Schwerpunkte

  • Gesellschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht 
  • Steuer- und Gemeinnützigkeitsrecht
  • Transaktionen und Kooperationen im Non-Profit-Bereich
  • Strukturberatung von Non-Profit-Unternehmensverbünden 

Aktivitäten

  • Diverse Vortragstätigkeiten 
  • Verfasser zahlreicher Publikationen im Gesellschafts-, Vereins- sowie Gemeinnützigkeitsrecht 
  • Mitglied im Aufsichtsrat einer Krankenhaus-GmbH

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2019

  • Der EuGH und die HOAI:Was nun?: Health&Care Management, 10/2019, S. 54.
  • Ressortaufteilung schützt nicht vor Haftung: neue Caritas, 12/2019, S. 26.


Veröffentlichungen in der Fachpresse
2017

  • Der eingetragene Verein - doch eine Rechtsform für die Zukunft!: BFS Info, 11/2017, S. 16-19.
  • Die persönliche Haftung von ehrenamtlichen Vereinsvorständen: BSF Info, 1/2017.
  • Endlich Klarheit für den e.V.: CAREkonkret, 6/2017, S. 4.
  • Eingetragene Vereine können aufatmen: Das Altenheim, 11/2017, S. 28-29.
  • Endlich Klarheit: Sozialwirtschaft, 9-10/2017, S. 30-31.

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2016

  • Errichtung eines fakultativen Aufsichtsrates: Health&Care Management, 6/2016, S. 55.
  • Grenzen aufgezeigt?: Health&Care Management, 9/2016, S. 60.
  • Mutter aller Reformen?: Health&Care Management, 1-2/2016, S. 52-53.