Der Fall
Der Eigentümer eines Grundstücks hatte eine Teilfläche an einen Dritten veräußert. Zugleich sollte zugunsten eines Dritten eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen werden, die dem Erwerber untersagte, das Grundstück „kirchenunwürdig“ zu nutzen. Nicht kirchenunwürdig seien „gastronomische Nutzung, Nutzung als Veranstaltungsräume (insb. freie Trauungen und Hochzeiten) und Ausstellungsräume, auch die Nutzung für christliche Versammlungen und Veranstaltungen.“ Der Begriff wurde nach einer Zwischenverfügung des Gerichts angepasst, als „kirchenunwürdig“ galten nach einer Ergänzung des Textes der Dienstbarkeit alle Nutzungen,
„die eine kirchenfeindliche Betätigung darstellen und gegen die katholische Kirche […] gerichtet sind oder bestimmt bzw. geeignet sind, das Ansehen der Kirche sowie ihre Glaubens- und Sittenlehre zu bekämpfen oder öffentlich herabzusetzen. Nicht erlaubte Nutzungen sind insbesondere
a) Spiel- und Wettbetriebe, Diskotheken, Bordelle und bordellartige Betriebe,
Einrichtungen des Rotlichtmilieus,
b) die Nutzung in jeglicher Art und Form, die mit der Darstellung von Gewalt, Pornografie, kirchenfeindlichen oder den christlichen Glauben verunglimpfende Darstellung oder Handlung, Schrift und andere Darstellungsformen verbunden sind,
c) die Überlassung von Grundstück und Gebäuden an Religions- und Weltanschauungsgemeinschaften, die nicht dem christlichen Glauben angehören mit Ausnahme jüdischer Gemeinschaften oder Institutionen.“
Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung ab, da der Inhalt der Dienstbarkeit nicht hinreichend bestimmt sei.
Das Urteil
Die hiergegen gerichtete Beschwerde wurde vom OLG Nürnberg zurückgewiesen. Das Gericht stellte klar, dass der Inhalt einer Dienstbarkeit so bestimmt sein muss, dass er durch Auslegung objektiv feststellbar ist. Maßgeblich sei, dass ein unbeteiligter Dritter – etwa ein potenzieller Erwerber – den Umfang der Belastung erkennen und einschätzen könne. Zwar sei es nicht erforderlich, dass ausschließlich juristische Fachbegriffe verwendet werden; die verwendeten Begriffe müssten jedoch allgemein verständlich und nachvollziehbar sein.
Die Formulierung „kirchenunwürdige Nutzung“ sei trotz der ergänzenden Erläuterung zu unbestimmt. Es fehle an einem objektiv fassbaren Maßstab, der eine verlässliche Auslegung ermögliche. Auch die Bezugnahme auf kirchliche Wertvorstellungen oder gesellschaftliche Wirkungen reiche nicht aus, um die Anforderungen an die Bestimmtheit zu erfüllen. Die subjektive Bewertung, was als „kirchenfeindlich“ oder „herabsetzend“ gilt, sei zu unklar und wandelbar, um Grundlage eines dinglichen Rechts zu sein.
Selbst die Auflistung in dem Nachtrag genüge nicht. Sie sei zwar durch Fallbeispiele weitestgehende präzise und eindeutig, genüge aber dennoch nicht dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz. Zwar würden die verbotenen Handlungen im Detail positiv ausgeführt, aufgrund der Formulierung („sind insbesondere“) werden aber nur einige nicht erlaubte Nutzungen definiert.
Das OLG betonte, dass das Grundbuch als öffentliches Register klare und eindeutige Informationen über Inhalt und Umfang eingetragener Rechte liefern müsse. Nur so könne der Verkehrsschutz gewährleistet werden. Die Eintragung einer Dienstbarkeit mit einem unbestimmten Inhalt würde diesem Zweck zuwiderlaufen.
Fazit
Der Beschluss des OLG Nürnberg unterstreicht die strengen Anforderungen an die Bestimmtheit von Dienstbarkeiten im Grundbuchrecht und hebt diese auf eine neue Ebene. Auch wenn ein Begriff wie „kirchenunwürdige Nutzung“ näher erläutert wird, genügt dies nicht, wenn die verwendeten Kriterien nicht objektiv und allgemein nachvollziehbar sind. Die Entscheidung soll die Rechtssicherheit im Grundbuchverkehr stärken und mahnt zur Sorgfalt bei der Formulierung dinglicher Rechte. Für die Praxis bedeutet dies, dass insbesondere bei wertenden oder religiös geprägten Begriffen besondere Vorsicht geboten ist – sie müssen so konkretisiert werden, dass ein Dritter ohne weiteres den Umfang der Belastung erkennen kann. Dieses Urteil zeigt aber auch, dass sich „kirchliche Selbstverständlichkeiten“ immer mehr aus dem allgemeinen Verständnis der Bevölkerung zu verabschieden scheinen – was früher „Volksglauben“ oder „Volkswissen“ war, ist breiten Bevölkerungsschichten bis hin zu OLG-Richtern anscheinend nicht mehr bewusst.
