Das neue Bauvertragsrecht ab 2018 – Teil I

Nach zähem Ringen wird das BGB nun doch zum 1. Januar 2018 um ein eigenes Bauvertrags-, Architekten- und Bauträgerrecht erweitert. Dies ist eine der fundamentalsten Reformen seit Langem. Alle Beteiligten am Bau haben sich frühzeitig auf neue Regeln einzustellen.

Der Bauvertrag spielt in der Praxis eine überragende Rolle im Werkvertragsrecht. Daher wurde im Laufe der Zeit das Werkvertragsrecht um Sonderreglungen rund um den Bau ergänzt (z. B. § 648a BGB). Mit der VOB/B wurde zugleich ein Standardbauvertrag „neben“ dem BGB entwickelt, der seine Praxisrelevanz nicht zuletzt durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stark eingebüßt hat (Stichwort: Wegfall der Privilegierung der VOB/B als Ganzes). Gleichzeitig wurde vom EU-Richtliniengeber sowie dem EuGH der Verbraucherschutz auch am Bau immer weiter gestärkt. Andere bedeutende Verträge wie der Architektenvertrag oder der Bauträgervertrag sind bislang gar nicht kodifiziert. Kurz: Der Reformdruck auf das altehrwürdige Werkvertragsrecht wurde letztlich so groß, dass der Gesetzgeber sich seit 2006 mit einem eigenen Bau- und Architektenvertragsrecht auseinandersetzte und nunmehr mit den §§ 650a bis 650v BGB ein eigenständiges Regelwerk rund um den Bau zum 1. Januar 2018 beschlossen hat. Ergänzt wird dieses Reformpaket von Änderungen im allgemeinen Werkvertragsrecht, im Kaufrecht und im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB).

Die wesentlichste Änderung betrifft das Bauvertragsrecht. Es vereinigt und versammelt künftig die teils verstreuten, teils bislang nur durch die Rechtsprechung herausgebildeten Regelungen zum Bauvertrag. Dabei wird der künftige Bauvertrag (§§ 650a- 650h BGB) um spezielle Regelungen zum Verbraucherbauvertrag (§§ 650i -650o BGB) ergänzt. Das neue Recht wird nur auf solche Baumaßnahmen An-wendung finden, die wesentlich für Bau, Umbau und/oder Konstruktion des Gebäudes sind (§ 650a BGB). Damit werden auch weiterhin einfache Reparatur- und Renovierungsleistungen dem allgemeinen Werkvertragsrecht unterliegen, es sei denn, die Parteien vereinbaren etwas anderes. Auch am rechtsdogmatischen Fundament des Werkvertragsrechts wird sich in Bezug auf das Bauvertragsrecht nichts ändern. Die verschuldensunabhängige Erfüllungs garantie des Werkunternehmers bis zur Abnahme wird ebenso wenig angetastet, wie die Abnahme als werkvertraglicher „Dreh- und Angelpunkt“. Auch die Verjährungsfrist von fünf Jahren nach § 634a BGB wird von der Reform nicht angetastet werden.

Mit zu den größten Änderungen zählt das bis zuletzt hef-tigst umstrittene einseitige Anordnungsrecht des Bau-herren. Unter welchen Voraussetzungen soll der Bauherr seinem Unternehmer nach Vertragsschluss einseitig An-ordnungen erteilen können (dürfen) und wie sind diese dem Unternehmer gegebenenfalls zu vergüten? Der Rückgriff auf die allgemeinen Rechtsgrundsätze nach den §§ 242, 313 oder 315 BGB sind nicht immer praktikabel. Künftig wird mit § 650b BGB dem Bauherren daher ein komplex ausgestaltetes, einseitiges Anordnungsrecht zur Verfügung stehen, das zwischen solchen Änderungen unterscheidet, welche für den vereinbarten Werkerfolg erforderlich sind, und solchen, die lediglich ergänzende Funktion haben. Letztere müssen dem Unternehmer zumutbar sein. Im Falle erforderlicher Änderungen soll sich der Unternehmer nicht auf eine Unzumutbarkeit berufen können. Die mit dem Anordnungsrecht korrespondierenden Vergütungsansprüche werden in § 50c BGB geregelt.

Fazit

  • Das neue Bauvertragsrecht ist die größte Werk-vertragsreform seit dem Jahr 1900.
  • Alle Baubeteiligten haben sich frühzeitig auf die neuen Regelungen einzustellen.
  • Erstmals wird das BGB um ein eigenes Bauvertragsrecht, Architekten- und Ingenieurvertragsrecht sowie Bauträgerrecht erweitert.
  • Das einseitige Anordnungsrecht des Bauherren stellt eine grundsätzliche Neuerung im Werkvertragsrecht dar, welche über die VOB/B hinausgeht. Dieser Beitrag wird fortgesetzt. Zum neuen Bauvertragsrecht wird die Solidaris zeitnah auch Informationsveranstaltungen durchführen.



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Justus Kampp

  •     Studium der Rechtswissenschaften in Freiburg und Heidelberg
  •     Referent Deutscher Bundestag
  •     Handwerkskammer Freiburg
  •     Rechtsanwalt seit 2010
  •     2010 Rechtsanwalt bei Hiddemann Kleine-Cosack Rechtsanwälte
  •     seit 2016 bei der Solidaris Rechtsanwaltsgesellschaft
  •     seit 2018 abgeschlossener Fachanwaltslehrgang für Vergaberecht
  •     seit 2019 ehrenamtlicher Richter am Verwaltungsgericht der Evangelischen Kirche in Baden 


Schwerpunkte:

  •     Vergaberecht
  •     privates Bau- und Architektenrecht
  •     Immobilienrecht
  •     Mietrecht
  •     IT- und Datenschutzrecht
  •     Erbrecht


Aktivitäten

  •     Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein
  •     Mitglied der Deutschen Gesellschaft für Datenschutz und Datensicherheit (GDD) e.V.
  •     Mitglied im Deutschen Vergabenetzwerk

 Veröffentlichungen in der Fachpresse
2019

  • Der EuGH und die HOAI: Was nun?: Health&Care Management, 10/2019, S. 54.
  • Haftung für Heimträger: Health & Care Management, 12/2019, S. 60

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2018

  • Alarm ist nicht gleich Alarm!: Health&Care Management, 9/2018, S. 53
  • Die Schaffung von Einzelzimmern: Health&Care Management, 6/2018, S. 53.

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2017

  • Beachten Kliniken das Vergaberecht unzureichend?: Health&Care Management, 6/2017, S. 56.
  • Datenschutz und Compliance: Zwei Bausteine für kirchliche Einrichtungen: Neue Caritas, 3/2017.
  • Falsch gelandet: Health&Care Management, 3/2017.
  • Der "Quasi"-Öffentliche Auftraggeber, Auftraggeber dank Aufgabendelegation oder -Übernahme?: ZfBR, 8/2017, S. 772-776.

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2016

  • Keine angemessene Räumungsfrist nach § 721 ZPO für Pflegeheime: Health&Care Management, 10/2016, S. 60.