Coronabedingte Vertragsanpassung bei Gewerberaummieten und -pachten

Gesetzesänderung verschafft von der Pandemie betroffenen Gewerbetreibenden kaum Erleichterungen.

corona gewerberaum miete pachtBildquelle: Adobe Stock/REDPIXEL/eigene Darstellung

Aufgrund der Corona-Pandemie und der ergangenen Schließungsanordnungen können zahlreiche Miet- und Pachtverträge nicht wie geplant durchgeführt werden. Einerseits fehlt es am Geld zur Zahlung der Mieten, andererseits können die Räume aufgrund von Beschränkungen nicht genutzt werden. Im Bereich Gewerberaummiete und -pacht sollte dies durch eine Gesetzesänderung geklärt werden.

Urteilssprüche zu Miet- und Pachtstreitigkeiten zugunsten der Vermieter

Nach den ersten Geschäftsschließungen im März 2020 weigerten sich einige gewerbliche Mieter und Pächter, vertraglich vereinbarte Leistungen zu erbringen. Gegen Mitte des vergangenen Jahres wurden jedoch die ersten Urteile zugunsten der Vermieter gesprochen. Auch die Bundespolitik nahm sich dieser Angelegenheit an, indem am 13. Dezember 2020 die Bundeskanzlerin und die Regierungschefs der Länder beschlossen, die Gewerberaummieter und -pächter zu entlasten. Dieser Beschluss wurde vom Deutschen Bundestag noch vor dem Jahresende 2020 eilig in Gesetzesform (Art. 240 § 7 EGBGB, und § 44 EGZPO) gegossen. Die prozessualen und materiellen Änderungen traten zum 31. Dezember 2020 in Kraft.

Die prozessualen Änderungen betreffen den neu eingefügten § 44 EGZPO. Nach Abs. 1 sind in Verfahren vor den Zivilgerichten, welche „die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie“ zum Gegenstand haben, „bevorzugt“ und „beschleunigt“ zu behandeln. Dies bedeutet nach Abs. 2 eine Terminierung innerhalb eines Monats nach Klageeingang.

Die Änderungen des materiellen Rechts betreffen die Vertragsanpassung aufgrund der Änderung der Geschäftsgrundlage. Im Zivilrecht gilt der Grundsatz der Vertragstreue (pacta sunt servanda). Dieser kann und soll nur in Ausnahmesituationen eingeschränkt oder durchbrochen werden. Das „Verwendungsrisiko“ von Sachen trägt in der Regel der Mieter bzw. Pächter, sofern die individuellen vertraglichen Bestimmungen keine abweichende Regelung treffen – dass bislang solche für den Fall einer Pandemie aufgenommen wurden, ist unwahrscheinlich. Da die Miet- bzw. Pachtsache auch nicht mit einem Sach- oder Rechtsmangel behaftet ist, scheiden die speziellen mietrechtlichen Regelungen des BGB (§§ 535 ff BGB) zur Begründung einer Anpassungspflicht aus.

Allenfalls die allgemeinen schuldrechtlichen Vorschriften zur Unmöglichkeit (§ 275 BGB) und zum Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) könnten weiterhelfen. Wird eine Leistung unmöglich, so kann diese nicht mehr gefordert werden, was jedoch zunächst nichts zur Gegenleistung (meist Geldzahlungspflicht) aussagt. Im Allgemeinen wird vor allem aber davon ausgegangen, dass die Unmöglichkeitsregelungen im Falle von Betriebsschließungsanordnungen nicht anzuwenden sind, da die Räume tatsächlich zur Verfügung gestellt wurden.

Um einen Anspruch auf Vertragsanpassung zu begründen, verbleibt letztlich nur noch der „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ als Ausprägung des Grundsatzes von „Treu und Glauben“. Der Gesetzgeber hat sich daher nun in Art 240 § 7 EGBGB für eine sogenannte „Vermutungsregelung“ für die Ausführung des § 313 Abs. 1 BGB entschieden:

„Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.“

Schaffung von Rechtssicherheit ungewiss

Die Vermutungswirkung bezieht sich auf die „schwerwiegende Veränderung“. Dass diese Regelung geeignet ist, Rechtssicherheit zu schaffen, darf jedoch bezweifelt werden. So können Vermutungen im Gegensatz zu gesetzlichen Fiktionen auch widerlegt werden, so dass sich die Beweissituation vor Gericht für die Gewerberaummieter und -pächter lediglich erleichtert. Die Regelung führt jedoch nicht dazu, dass eine Tatsache zwingend als bewiesen gilt.

Kann der Gewerberaummieter bzw. -pächter eine Sache nicht nutzen, so stellt sich die Frage, ob die Vertragspartner zu einer Abänderung der Verträge insbesondere durch die Anpassung des zu zahlenden Zinses verpflichtet sind. Dem Mieter bzw. Pächter muss das Festhalten am unveränderten Vertrag durch die Veränderungen „unzumutbar“ geworden sein. An genau dieser Tatbestandsvoraussetzung scheiterten aber im letzten Jahr, soweit aus den bisher bekannten Urteilen ersichtlich, in der Regel die Gewerberaummieter und -pächter vor Gericht. Die Gesetzesänderung lässt letztlich den neuralgischen Punkt (Unzumutbarkeit) unangetastet.

Fazit zur Anpassung von Gewerberaummieten und -pachten in der Corona-Pandemie

Das erklärte Ziel des Beschlusses vom 13. Dezember 2020 bestand darin, die Verhandlungen zwischen den Gewerbemietern bzw. -pächtern und den Eigentümern zu vereinfachen. Es kann festgehalten werden, dass der politische Wille, den Mietern und Pächtern zu helfen, zwar vorhanden war, die tatsächliche Umsetzung jedoch wenig geeignet scheint, das erklärte Ziel wirksam umzusetzen. Die Unterstützung des Gesetzgebers bleibt an entscheidender Stelle versagt (Unzumutbarkeit) und unterstützt an falscher Stelle („schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage“). Ob die Gesetzesänderung tatsächlich Auswirkungen auf die Nachverhandlungspraxis haben wird, bleibt daher fraglich. Auch bleibt offen, ob die Gerichtspraxis die geforderte Beschleunigung aktuell umsetzen kann.

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Solidaris Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Florian Frick

Florian Frick

  • Studium der Rechtswissenschaft in Saarbrücken und Speyer
  • Diplom-Jurist mit besonderer Qualifikation im Bereich „Deutsches und internationales Steuerrecht“
  • seit 2020 für die Solidaris Rechtsanwaltsgesellschaft tätig

Schwerpunkte

  • Gesellschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht
  • Steuer- und Gemeinnützigkeitsrecht