Urteil zu coronabedingter BGH Vertragsanpassung bei Gewerberaummieten und -pachten (Update 28.01.2022)

BGH trifft Urteil zur Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

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Die COVID-19-Pandemie hält sowohl die betrieblichen Abläufe als auch das private Leben weiterhin fest im Griff. Wie lange die Pandemie bereits unser ständiger Begleiter ist, zeigt sich auch daran, dass zwischenzeitlich das erste Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zum Thema „Coronabedingte Vertragsanpassung bei Gewerberaummieten“ vorliegt.

Die vorinstanzlichen Urteile waren bereits Gegenstand in früheren Versionen dieses Artikels, s. u., weshalb der Sachverhalt im nachfolgenden Update nur verkürzt dargestellt wird.

Im BGH-Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21 – hatte der Senat darüber zu entscheiden, ob eine Vertragsanpassung zwingend vorzunehmen ist, wenn ein Unternehmer (hier: Textileinzelhandel) aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme (hier: Allgemeinverfügung) sein Geschäft für seine Kunden vor Ort schließen musste. In der ersten Instanz wurde eine Reduzierung der Miete abgelehnt. In der zweiten Instanz hingegen setzte sich der Mieter zumindest teilweise durch: Er durfte die Kaltmiete für den betreffenden Zeitraum pauschal um die Hälfte reduzieren (s. u.).

Der BGH erteilt genau dieser schematischen Lösung eine deutliche Absage, wenngleich er den Anspruch auf Vertragsanpassung anerkennt (3. amtlicher Leitsatz):

„Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Daher sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat.“


Unbeanstandet lässt der BGH die rechtliche Würdigung der Vorinstanz, dass die behördliche Schließungsanordnung nicht zu einem Mangel der Mietsache führt, da die Eignung als Gewerberaummietobjekt auch während der Corona-Pandemie nicht aufgehoben ist. Eine „Mietminderung“ (gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB) scheide daher aus. Auch liege kein Fall der sogenannten Unmöglichkeit (§ 275 BGB) vor, da die Mietsache tatsächlich zur Verfügung gestellt wurde. Eine Vertragsanpassung (die wirtschaftlich zum gleichen Ergebnis wie eine Mietminderung führt) könne jedoch über die Regelungen zum Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) erreicht werden. Eine Sperrwirkung spezialgesetzlicher Regelungen (Art. 240 § 2 EGBGB) bestehe nach Auffassung des BGH nicht.

Entscheidendes Kriterium bei der Vertragsanpassung ist die „Unzumutbarkeit“. Ging die Vorinstanz hierbei von einer pauschalen Anpassungspflicht (50% reduzierte Kaltmiete) aus, so widerspricht der BGH in seiner Entscheidung an dieser Stelle deutlich. Es bedarf einer Prüfung des Einzelfalles unter Berücksichtigung aller finanzieller Vorteile und Interessen. Diese finanziellen Vorteile können sich aus Versicherungsleistungen, (beantragten oder möglichen) staatlichen Hilfen etc. ergeben. Nicht umfasst sind jedoch gewährte Darlehen, da hier, anders als z.B. bei „verlorenen Zuschüssen“, eine Rückzahlungspflicht besteht.

Bedeutung des BGH-Urteils für die Praxis

Für die Praxis ist diese Entscheidung in mehrfacher Hinsicht relevant. Sie stärkt die Mieter, indem ein Vertragsanpassungsanspruch grundsätzlich anerkannt wird. Gleichzeitig fordert das höchste deutsche Zivilgericht die Instanzgerichte zu einer umfassenden Sachverhaltsermittlung und Einzelfallwürdigung auf.

Somit bleiben auch nach der Entscheidung des BGH zahlreiche Fragen offen: Welche Kriterien sind bei der Einzelfallbetrachtung zu berücksichtigen und wie sind diese zu gewichten? Was ist mit wirtschaftlichen Effekten, die nach dem Ende der Schließungsanordnung eingetreten sind? Wie ist bei mehreren Standorten zu verfahren? Im konkreten Fall wird das Oberlandesgericht, hierhin wurde das Verfahren zur erneuten Verhandlung verwiesen, sämtliche Feststellungen treffen müssen. Erst dann wird sich zeigen, ob und in welcher Höhe ein Anpassungsanspruch tatsächlich besteht.

Mit seinem Urteil hat der BGH einige Fragen beantwortet. Die sich hieraus ergebenden Folgefragen müssen jedoch erst noch geklärt werden. Nach wie vor empfehlenswert scheinen daher gütliche Lösungen. Das gilt umso mehr, als dass Vertragsbeziehungen zwischen Mietern und Vermietern in den meisten Fällen langfristig sind und auch nach der Pandemie weiterbestehen sollen. Die gerichtsfeste Ermittlung bzw. der Nachweis aller zu berücksichtigenden Effekte ist für Unternehmen mit erheblichem Aufwand verbunden. Daher sind beide Seiten gut beraten, im Rahmen einer gütlichen Einigung einen gerechten Interessenausgleich zu erzielen.

08.06.2021

Erste Entscheidungen der zweiten Instanzen liegen vor

In Ausgabe 1/2021 unseres Rechsanwalts-Newsletters haben wir die bis dato ergangene (erstinstanzliche) Rechtsprechung zur coronabedingten Vertragsanpassung bei Gewerberaummieten sowie aktuelle Gesetzesänderungen vorgestellt. Die Regelungen gelten für gewerbliche Pachten gleichermaßen. Im Kern geht es um die Frage, ob und in welcher Höhe ein gewerblicher Mieter zur Zahlung verpflichtet bleibt, wenn die Mietsache aufgrund von coronabedingten Schließungsanordnungen der Behörden nicht genutzt werden kann. Zwischenzeitlich wurden hierzu Entscheidungen in zweiter Instanz (Oberlandesgerichte bzw. Kammergericht) veröffentlicht.

In den Verfahren wurde über die Höhe der Mietzahlungen aus dem Zeitraum der ersten „Welle“ (Frühjahr 2020) gestritten. Gemeinsam ist allen Entscheidungen, dass weder ein Anspruch aufgrund eines Sachmangels noch der Eintritt von Unmöglichkeit im Falle einer behördlichen Schließungsanordnung angenommen wurde. Gelöst werden die Fälle ausschließlich durch Anwendung von § 313 BGB (Wegfall der Geschäftsgrundlage). Auch die im letzten Beitrag vorgestellten Gesetzesänderungen (Art. 240 EGBGB und § 44 EGZPO) wirkten sich bei den Entscheidungen materiellrechtlich nicht aus, da sie den neuralgischen Punkt (Zumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag) nicht betreffen. Einigkeit besteht bei den Berufungsgerichten darüber, dass die Geschäftsgrundlage betroffen ist. Davon abgesehen weichen die Entscheidungen voneinander ab.

Hohe Anforderungen an Unzumutbarkeit einerseits

So wird auf der einen Seite das Kriterium der „Unzumutbarkeit“ mit (sehr) hohen Anforderungen verknüpft und eine Anpassung des Mietzinses in den konkret entschiedenen Fällen letztlich abgelehnt (OLG Karlsruhe, Urteil vom 24. Februar 2021 – 7 U 109/20 –, und OLG München, Beschluss vom 17. Februar 2021 – 32 U 6358/20). Ebenfalls hohe Anforderungen im Rahmen der vorzunehmenden Einzelfallbetrachtung stellte das OLG Frankfurt am Main (Urteil vom 19. März 2021 – 2 U 143/20).

Kürzung der Kaltmiete andererseits

Auf der anderen Seite wurde in weiteren Fällen entschieden, dass die Kaltmiete um die Hälfte zu kürzen sei, jedoch nur für den Zeitraum der behördlichen Schließungsanordnung (OLG Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021 – 5 U 1782/20 –, und KG Berlin, Urteil vom 1. April 2021 – 8 U 1099/20). Das OLG Dresden betont in den Urteilsgründen die besondere Bedeutung des Mietvertrages als Dauerschuldverhältnis, das regelmäßig in monatlichen Abschnitten bemessen wird. Daher ist – anders als bei z. B. Kaufverträgen – die Schwelle der „Unzumutbarkeit“ hinsichtlich des Festhaltens am Vertrag erheblich reduziert:

„Im Mietvertrag reicht dagegen eine wesentliche Äquivalenzstörung im regelmäßig monatlichen Zeitabschnitt, sie führt allerdings dann auch nur zu einer Vertragsanpassung für diesen Zeitabschnitt, so dass nicht das Risiko besteht, dass mit niedriger Eingriffsschwelle wesentliche Vertragsgrundlagen ohne entsprechenden Anlass durch richterlichen Eingriff nach § 313 Abs. 1 BGB geändert werden.“
(OLG Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021 – 5 U 1782/20)

Da keine Partei für die Pandemie verantwortlich sei, sollen beide Vertragspartner die Last gleichmäßig schultern und die Kaltmiete sei für den betroffenen Zeitraum um die Hälfte zu reduzieren. Ähnlich argumentiert das Kammergericht Berlin:

„Es geht hier aber nicht um ein „normales“ Risiko der Gebrauchstauglichkeit bzw. Verwendung des Mietobjekts, sondern um weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben aufgrund einer Pandemie, die als Systemkrise eine Störung der großen Geschäftsgrundlage ist. Das mit der Störung der großen Geschäftsgrundlage verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden […] Der aufgrund der Pandemie staatlich angeordnete Shutdown stellt einen derart tiefgreifenden, unvorhersehbaren, außerhalb der Verantwortungssphäre beider Vertragsparteien liegenden und potentiell existenzgefährdenden Eingriff in die im Vertrag vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit dar, dass – unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls – die Nachteile solidarisch von beiden Vertragsparteien zu tragen sind und die Miete bei vollständiger Betriebsuntersagung zur Hälfte zu reduzieren ist […].“
(KG Berlin, Urteil vom 1. April 2021 – 8 U 1099/20)

Die anderen Oberlandesgerichte hingegen verfolgen einen anderen Lösungsansatz: Nur wenn eine Anpassung des Mietzinses zwingend erforderlich sei, sei diese zu gewähren.

„Dem Schuldner sind Aufwendungen, welche die dem Schuldverhältnis immanente Opfergrenze überschreiten, nicht mehr zumutbar. Diese Opfergrenze wird insbesondere überschritten, wenn die Inanspruchnahme des Schuldners zur Vernichtung seiner Existenz führen würde; unter Umständen genügt auch bereits eine schwere Beeinträchtigung des wirtschaftlichen Fortkommens. Eine Angleichung ist geboten, wenn das Festhalten am Vertrag zu einem untragbaren, mit Recht und Gesetz schlechthin nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen würde.“
(OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 – 7 U 109/20)

Ähnlich streng formuliert auch das Oberlandesgericht München in einem Hinweisbeschluss:

„[…], dass nicht jede einschneidende Veränderung der bei Vertragsabschluss bestehenden oder gemeinsam erwarteten Verhältnisse eine Vertragsanpassung oder eine Kündigung (§ 313 Abs. 3 BGB) rechtfertigt. Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt […].“
(OLG München, Beschluss vom 17. Februar 2021 – 32 U 6358/20)

Diese Formulierungen zeigen, wie hoch die Anforderungen für die Mieter zur Geltendmachung einer Vertragsanpassung sind. Ob diese erhöhten Anforderungen tatsächlich sachgerecht sind, darf in Zweifel gezogen werden. Folgende Aspekte sollen nach Ansicht der Gerichte zu berücksichtigen sein: wirtschaftliche Verhältnisse des Mieters, teilweise (OLG München) sogar gebildete oder hypothetisch mögliche Rückstellungen des Mieters in der Vergangenheit(!), Leistungsfähigkeit des Gesamtkonzerns, mögliche Unterstützungsleistungen des Staates (Corona-Hilfen, Kurzarbeitergeld, Möglichkeit des Onlinehandels, Nachholeffekte bei den Umsätzen etc.).

Fazit zu den Entscheidungen in zweiter Instanz

Auch wenn die hier vorgestellten Entscheidungen der Berufungsgerichte nur Zeiträume der „ersten Welle“ betreffen, so sind die gerichtlichen Erwägungen und Argumente auf alle coronabedingten behördlichen Betriebsschließungen anwendbar. Jedoch ist darauf zu achten, dass die Gewichtung der einzelnen Argumente nicht starr ist, sondern sich im Laufe der Pandemie erheblich verändern kann. Gegen das Urteil des OLG Karlsruhe wurde bereits Revision beim Bundesgerichtshof – XII ZR 15/21 – eingelegt, so dass eine Klärung dieser Rechtsfrage auf höchstrichterlicher Ebene zu erwarten ist. Wir halten Sie auf dem Laufenden.

 

Entscheidungen in erster Instanz: kaum Erleichterungen für von der Pandemie betroffene Gewerbetreibende

Aufgrund der Corona-Pandemie und der ergangenen Schließungsanordnungen können zahlreiche Miet- und Pachtverträge nicht wie geplant durchgeführt werden. Einerseits fehlt es am Geld zur Zahlung der Mieten, andererseits können die Räume aufgrund von Beschränkungen nicht genutzt werden. Im Bereich Gewerberaummiete und -pacht sollte dies durch eine Gesetzesänderung geklärt werden.

Urteilssprüche zu Miet- und Pachtstreitigkeiten zugunsten der Vermieter

Nach den ersten Geschäftsschließungen im März 2020 weigerten sich einige gewerbliche Mieter und Pächter, vertraglich vereinbarte Leistungen zu erbringen. Gegen Mitte des vergangenen Jahres wurden jedoch die ersten Urteile zugunsten der Vermieter gesprochen. Auch die Bundespolitik nahm sich dieser Angelegenheit an, indem am 13. Dezember 2020 die Bundeskanzlerin und die Regierungschefs der Länder beschlossen, die Gewerberaummieter und -pächter zu entlasten. Dieser Beschluss wurde vom Deutschen Bundestag noch vor dem Jahresende 2020 eilig in Gesetzesform (Art. 240 § 7 EGBGB, und § 44 EGZPO) gegossen. Die prozessualen und materiellen Änderungen traten zum 31. Dezember 2020 in Kraft.

Die prozessualen Änderungen betreffen den neu eingefügten § 44 EGZPO. Nach Abs. 1 sind in Verfahren vor den Zivilgerichten, welche „die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie“ zum Gegenstand haben, „bevorzugt“ und „beschleunigt“ zu behandeln. Dies bedeutet nach Abs. 2 eine Terminierung innerhalb eines Monats nach Klageeingang.

Die Änderungen des materiellen Rechts betreffen die Vertragsanpassung aufgrund der Änderung der Geschäftsgrundlage. Im Zivilrecht gilt der Grundsatz der Vertragstreue (pacta sunt servanda). Dieser kann und soll nur in Ausnahmesituationen eingeschränkt oder durchbrochen werden. Das „Verwendungsrisiko“ von Sachen trägt in der Regel der Mieter bzw. Pächter, sofern die individuellen vertraglichen Bestimmungen keine abweichende Regelung treffen – dass bislang solche für den Fall einer Pandemie aufgenommen wurden, ist unwahrscheinlich. Da die Miet- bzw. Pachtsache auch nicht mit einem Sach- oder Rechtsmangel behaftet ist, scheiden die speziellen mietrechtlichen Regelungen des BGB (§§ 535 ff BGB) zur Begründung einer Anpassungspflicht aus.

Allenfalls die allgemeinen schuldrechtlichen Vorschriften zur Unmöglichkeit (§ 275 BGB) und zum Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) könnten weiterhelfen. Wird eine Leistung unmöglich, so kann diese nicht mehr gefordert werden, was jedoch zunächst nichts zur Gegenleistung (meist Geldzahlungspflicht) aussagt. Im Allgemeinen wird vor allem aber davon ausgegangen, dass die Unmöglichkeitsregelungen im Falle von Betriebsschließungsanordnungen nicht anzuwenden sind, da die Räume tatsächlich zur Verfügung gestellt wurden.

Um einen Anspruch auf Vertragsanpassung zu begründen, verbleibt letztlich nur noch der „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ als Ausprägung des Grundsatzes von „Treu und Glauben“. Der Gesetzgeber hat sich daher nun in Art 240 § 7 EGBGB für eine sogenannte „Vermutungsregelung“ für die Ausführung des § 313 Abs. 1 BGB entschieden:

„Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.“

Schaffung von Rechtssicherheit ungewiss

Die Vermutungswirkung bezieht sich auf die „schwerwiegende Veränderung“. Dass diese Regelung geeignet ist, Rechtssicherheit zu schaffen, darf jedoch bezweifelt werden. So können Vermutungen im Gegensatz zu gesetzlichen Fiktionen auch widerlegt werden, so dass sich die Beweissituation vor Gericht für die Gewerberaummieter und -pächter lediglich erleichtert. Die Regelung führt jedoch nicht dazu, dass eine Tatsache zwingend als bewiesen gilt.

Kann der Gewerberaummieter bzw. -pächter eine Sache nicht nutzen, so stellt sich die Frage, ob die Vertragspartner zu einer Abänderung der Verträge insbesondere durch die Anpassung des zu zahlenden Zinses verpflichtet sind. Dem Mieter bzw. Pächter muss das Festhalten am unveränderten Vertrag durch die Veränderungen „unzumutbar“ geworden sein. An genau dieser Tatbestandsvoraussetzung scheiterten aber im letzten Jahr, soweit aus den bisher bekannten Urteilen ersichtlich, in der Regel die Gewerberaummieter und -pächter vor Gericht. Die Gesetzesänderung lässt letztlich den neuralgischen Punkt (Unzumutbarkeit) unangetastet.

Fazit zur Anpassung von Gewerberaummieten und -pachten in der Corona-Pandemie

Das erklärte Ziel des Beschlusses vom 13. Dezember 2020 bestand darin, die Verhandlungen zwischen den Gewerbemietern bzw. -pächtern und den Eigentümern zu vereinfachen. Es kann festgehalten werden, dass der politische Wille, den Mietern und Pächtern zu helfen, zwar vorhanden war, die tatsächliche Umsetzung jedoch wenig geeignet scheint, das erklärte Ziel wirksam umzusetzen. Die Unterstützung des Gesetzgebers bleibt an entscheidender Stelle versagt (Unzumutbarkeit) und unterstützt an falscher Stelle („schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage“). Ob die Gesetzesänderung tatsächlich Auswirkungen auf die Nachverhandlungspraxis haben wird, bleibt daher fraglich. Auch bleibt offen, ob die Gerichtspraxis die geforderte Beschleunigung aktuell umsetzen kann.

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Solidaris Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Florian Frick

Florian Frick

  • Studium der Rechtswissenschaft in Saarbrücken und Speyer
  • Diplom-Jurist mit besonderer Qualifikation im Bereich „Deutsches und internationales Steuerrecht“
  • 2022 Erwerb des Titels "Master of Laws Staat und Verwaltung in Europa (LL.M.)"
  • seit 2020 für die Solidaris Rechtsanwaltsgesellschaft tätig

Schwerpunkte

  • Gesellschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht
  • Steuer- und Gemeinnützigkeitsrecht