Nutzung einer Teileigentumsfläche als Flüchtlingsunterkunft

BGH entscheidet: Nutzung einer Teileigentumsfläche als Flüchtlingsunterkunft ist zulässig

Darf in einem ehemaligen Alten- und Pflegeheim eine Flüchtlingsunterkunft betrieben werden, wenn es  sich dabei um Teileigentum handelt? Der  Bundesgerichtshof (BGH) bejaht dies in seinem Urteil vom 27. Oktober 2017 –V ZR 193/16 – und  klärt die Frage, wann heimähnliche Einrichtungen nicht mehr  zu  Wohnzwecken nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) dienen.

Der Fall: Eine ursprünglich als Kinderheim gebaute Immobilie wurde in zwei Teileigentumseinheiten nach § 1 Abs. 3 WEG geteilt. Der eine Teil wurde als  Alten- und Pflegeheim, der andere als Arztpraxis betrieben. Nach Leerstand des  Alten- und  Pflegeheimes beschloss die beklagte Eigentümerin, dieses als Flüchtlingsunterkunft zu nutzen. Hiergegen wendeten sich die Eigentümer der Arztpraxisfläche. Ein Flüchtlingsheim stelle eine  hier unzulässige Wohnnutzung nach § 3 Abs. 2 WEG dar und verstoße daher gegen die Festlegung in der Teilungserklärung. Unter Berufung auf § 15 Abs. 3 WEG verlangten die Kläger eine Nutzung nicht zu Wohnzwecken.

Das WEG unterscheidet grundsätzlich zwei sich gegenseitig ausschließende Nutzungstypen von  Sondereigentum: Wohnungseigentum zu Wohnzwecken (§ 1 Abs. 2 WEG) und Teileigentum, welches  nicht zu Wohnzwecken dient (§ 1 Abs. 3 WEG). Die Festlegung erfolgt entsprechend in der  Teilungserklärung und ist danach  nicht mehr dispositiv: Eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung ist grundsätzlich nicht möglich. Ferner kann nach § 15 WEG jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Sondereigentumsflächen verlangen.

Unstrittig dienen Alten- und Pflegeheime grundsätzlich nicht zu Wohnzwecken. Allerdings war bislang nicht höchstrichterlich geklärt, welche Kriterien ein Heim oder eine heimähnliche Einrichtungen erfüllen  müssen, damit sie nicht zu Wohnzwecken dienendes Teileigentum darstellen. Nunmehr klärt der BGH dies dahingehend, dass die Grenze der reinen Wohnnutzung dann überschritten wird, wenn der Zweck Organisationsstrukturen  aufweist, die je nach Nutzung auch Pflege-, Betreuung andere Dienstleistungen oder Überwachung und Kontrolle bedingen. Neben dem reinen Unterbringungscharakter müssen also noch weitere Organisation- und Leistungsmerkmale hinzutreten.

Solche Organisations- und Leistungsmerkmale können sich schon aus dem Aufteilungsplan ergeben, der Bestandteil der Teilungserklärung ist. Bauliche Merkmale können z. B. Mehrbettzimmer, Gemeinschaftsräume, gemeinschaftliche Sanitär-  und Küchen sein, wenn diese dem Zusammenleben der Bewohner dienen. Der BGH nunmehr stellt klar, dass sowohl ein Alten- und Pflegeheim als auch eine Flüchtlingsunterkunft auf eine den üblichen Wohnzwecken nicht entsprechenden unüblichen  großen Personenkreis ausgelegt ist. Die Nutzung als Flüchtlingsunterkunft  entspreche daher der   Zweckbestimmung des Sondereigentums als Teileigentumsfläche nach § 1 Abs. 3 WEG.

Fazit Nutzung einer Teileigentumsfläche 

Der BGH klärt die Frage, wie heimähnliche Formen im Rahmen des WEG hinsichtlich ihrer  Zweckbestimmung zu bestimmen sind, und sorgt damit für mehr Rechtssicherheit auf Seiten der  Träger. Gleichwohl verdeutlicht die Entscheidung auch, dass Flächen in Teileigentum nicht einfach zweckfremd „umgewidmet“ werden können. Eine Nutzungsänderung des bisherigen Heimes zum Beispiel als betreutes Wohnen wäre somit nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich. Träger, welche Einrichtungen in nach WEG geteilten Immobilien betreiben, sollten die Bindungswirkung des § 1 Abs. 1 –3 WEG stets im Blick haben.

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Justus Kampp

  •     Studium der Rechtswissenschaften in Freiburg und Heidelberg
  •     Referent Deutscher Bundestag
  •     Handwerkskammer Freiburg
  •     Rechtsanwalt seit 2010
  •     2010 Rechtsanwalt bei Hiddemann Kleine-Cosack Rechtsanwälte
  •     seit 2016 bei der Solidaris Rechtsanwaltsgesellschaft
  •     seit 2018 abgeschlossener Fachanwaltslehrgang für Vergaberecht
  •     seit 2019 ehrenamtlicher Richter am Verwaltungsgericht der Evangelischen Kirche in Baden 


Schwerpunkte:

  •     Vergaberecht
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  •     IT- und Datenschutzrecht
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  •     Mitglied im Deutschen Vergabenetzwerk

 Veröffentlichungen in der Fachpresse
2019

  • Haftung für Heimträger: Health&Care Management, 12/2019, S. 60.
  • Der EuGH und die HOAI: Was nun?: Health&Care Management, 10/2019, S. 54.

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2018

  • Alarm ist nicht gleich Alarm!: Health&Care Management, 9/2018, S. 53
  • Die Schaffung von Einzelzimmern: Health&Care Management, 6/2018, S. 53.

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2017

  • Beachten Kliniken das Vergaberecht unzureichend?: Health&Care Management, 6/2017, S. 56.
  • Datenschutz und Compliance: Zwei Bausteine für kirchliche Einrichtungen: Neue Caritas, 3/2017.
  • Falsch gelandet: Health&Care Management, 3/2017.
  • Der "Quasi"-Öffentliche Auftraggeber, Auftraggeber dank Aufgabendelegation oder -Übernahme?: ZfBR, 8/2017, S. 772-776.

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2016

  • Keine angemessene Räumungsfrist nach § 721 ZPO für Pflegeheime: Health&Care Management, 10/2016, S. 60.