Bedarfsbewertung bei der Grunderwerbsteuer

Mit Urteil vom 25. August 2010 (Az: II R 42/09) hat der BFH festgestellt, dass ein Grundstückswert für ein unbebautes Grundstück für Bewertungsstichtage vor dem 1. Januar 2007 nicht festgestellt werden kann, wenn der Gutachterausschuss für das Grundstück keinen Bodenrichtwert ermittelt hat.

Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung sind die von den unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelten und den Finanzämtern mitgeteilten Bodenrichtwerte für die Beteiligten im Steuerrechtsverhältnis verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich. Über die bloße Beachtung etwaiger vom Gutachterausschuss vorgegebener Differenzierungen hinaus dürfen die Finanzämter mithin keine eigenen Bodenrichtwerte aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Bodenrichtwerten ableiten (vgl. BFH vom 26. April 2006, Az. II R 58/04).

Fraglich ist nunmehr, ob und inwieweit auf der Grundlage der in der Vergangenheit differenzierenden gesetzlichen Regelungen die Grundbesitzbewertung für Zwecke der Grunderwerbsteuer bei fehlenden Bodenrichtwerten möglich ist. Vor diesem Hintergrund sind im Folgenden drei Zeiträume zu unterscheiden.

Bewertungsstichtage bis zum 31. Dezember 2006

Mit Urteil vom 25. August 2010 (Az. II R 42/09) verneint der BFH für Bewertungsstichtage vor dem 1. Januar 2007 eine eigene Ableitungs- bzw. Schätzungsbefugnis der Finanzbehörden in den Fällen, in denen der Gutachterausschuss keinen Bodenrichtwert ermittelt hat.

Der Umstand, dass der Gutachterausschuss seiner eigentlichen Verpflichtung, für jedes Gemeindegebiet Bodenrichtwerte zu ermitteln (§ 196 Abs. 1 S. 1 BauGB a. F.), nicht nachkommt, und auch trotz der auf § 196 Abs. 1 S. 4 BauGB a. F. beruhenden Aufforderung nicht bereit war, einen Bodenrichtwert zu ermitteln und dem Finanzamt mitzuteilen, geht nach den Ausführungen des BFH zu Lasten des Finanzamtes. Nach der Urteilsbegründung kann sich der Gutachterausschuss seiner Verpflichtung, für jedes Gemeindegebiet einen Bodenrichtwert zu ermitteln und ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung für die Ermittlung von Bodenrichtwerten nachzukommen, nicht mit dem Hinweis darauf entziehen, die Ermittlung sei nicht möglich. Der Gesetzgeber sei bei der Formulierung des § 145 Abs. 3 BewG in Verbindung mit § 196 BauGB ersichtlich davon ausgegangen, dass eine flächendeckende Ermittlung von Bodenrichtwerten möglich sei. Dies werde durch die Neufassung des § 196 Abs. 1 S. 1 BauGB bestätigt, die nunmehr ausdrücklich bestimmt, dass Bodenrichtwerte flächendeckend zu ermitteln sind. Darüber hinaus führt der BFH aus, dass sich aus dem mit dem Jahressteuergesetz 2007 mit Wirkung für Bewer-tungsstichtag nach dem 31. Dezember 2006 eingefügten § 145 Abs. 3 S. 4 BewG, nach dem der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 % zu ermäßigen ist, wenn für den Gutachterausschuss keine Verpflichtung besteht, nach § 196 BauGB einen Bodenrichtwert zu ermitteln, nichts anderes ergibt. Zudem betreffe diese Vorschrift nicht solche Fälle, in denen der Gutachterausschuss zur Ermittlung eines Bodenrichtwertes verpflichtet ist, aber seiner Verpflichtung nicht nachkommt.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass für Bewertungsstichtage vor dem 1. Januar 2007 bei Fehlen von Bodenrichtwerten insbesondere eine Feststellung von Grundbesitzwerten für unbebaute Grundstücke nicht möglich ist, für bebaute Grundstücke die Mindestwertprüfung nach § 146 Abs. 6 BewG entfällt sowie bei den Sonderfällen nach § 147 BewG der Bodenwertanteil nicht berücksichtigt werden kann.

Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2006 bis zum 13. Dezember 2011

Mit dem Jahressteuergesetz 2007 hat der Gesetzgeber mit Wirkung für Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2006 einen Satz 4 in § 145 Abs. 3 BewG eingefügt:

„Besteht für den Gutachterausschuss keine Verpflichtung, nach § 196 des Baugesetzbuchs einen Bodenrichtwert zu ermitteln, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 Prozent zu ermäßigen.“

Fraglich ist nunmehr, ob im Zusammenhang mit der zuvor dargestellten aktuellen Rechtsprechung des BFH eine Ableitung des Bodenwerts durch das Finanzamt auch dann möglich ist, wenn zwar eigentlich eine Verpflichtung des Gutachterausschusses nach § 196 BauGB zur Ermittlung des Bodenrichtwertes besteht, der Gutachterausschuss aber seiner Verpflichtung nicht nachkommt.

Nach herrschender Meinung im Schrifttum wird schon bezweifelt, ob die durch § 145 Abs. 3 Satz 4 BewG eingefügte eigene Ableitungsbefugnisse der Finanzbehörden für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2007 aufgrund der umfassenden gesetzlichen Verpflichtung der Gutachterausschusse zur Ermittlung der Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB n. F. überhaupt einen eigenen Anwendungsbereich hat. Hierbei wird wiederholt unterstellt, dass der Gesetzgeber ersichtlich davon ausgehe, dass die Gutachterausschüsse in jedem Fall zu einer Ermittlung des Bodenrichtwertes in der Lage sind. Ausdrücklich hat der Gesetzgeber mit dem Jahressteuergesetz 2007 mit Wirkung ab 1. Januar 2007 in § 145 Abs. 3 S. 4 BewG nur geregelt, dass der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Fälle abzuleiten ist, wenn für den Gutachterausschuss eben keine solche Verpflichtung besteht, nach § 196 BauGB einen Bodenrichtwert zu ermitteln (§ 145 Abs. 3 S. 4 BewG a. F.). Unter Berücksichtigung der bis zum 30. Juni 2009 geltenden Fassung des Baugesetzbuches bezweckte der Gesetzgeber mit dieser Regelung die Schließung einer Gesetzeslücke für Bewertungsfälle, in denen die Gutachterausschüsse nicht verpflichtet waren, Bodenrichtwerte festzustellen. Hierbei handelte es sich namentlich um Flächen, die nicht Bauland waren.

Als Fazit bedeutet dies, dass bei Bewertungsstichtagen nach dem 31. Dezember 2006 bis zum 13. Dezember 2011 grundsätzlich nur eine Ableitungsbefugnis der Finanzbehörden für den Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen für Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, Bauerwartungs- und Rohbauland, da in anderen Fällen insbesondere für Bauland, nach der jeweils einschlägigen Fassung des § 196 BauGB eine Verpflichtung für die Gutachterausschüsse zur Ermittlung der Bodenrichtwerte in jedem Fall besteht. Soweit allerdings für die Gutachterausschüsse gemäß § 196 BauGB eine Verpflichtung zur Ermittlung der Bodenrichtwerte besteht, kommt eine Ableitungsbefugnis auch gemäß § 145 Abs. 3 Satz 4 in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2007 nicht in Betracht. Mithin ist auch für Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2006 bis zum 13. Dezember 2011 bei Fehlen von Bodenrichtwerten eine Feststellung von Grundbesitzwerten für unbebaute Grundstücke nicht möglich. Darüber hinaus kann für bebaute Grundstücke die Mindestwertprüfung nach § 146 Abs. 6 BewG nicht durchgeführt werden und bei den Sonderfällen nach § 147 BewG kann der Bodenwertanteil nicht berücksichtigt werden.

Bewertungsstichtage nach dem 13. Dezember 2011

Durch das Beitreibungsrichtlinienumsetzungsgesetz wurde § 145 Abs. 3 für Bewertungsstichtage nach dem 13. Dezember 2011 nochmals geändert. § 145 Abs. 3 BewG lautet nunmehr wie folgt:

„Der Wert eines unbebauten Grundstücks bestimmt sich regelmäßig nach seiner Fläche und dem um 20 % ermäßigten Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs in der jeweils geltenden Fassung). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermitt-lung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 % zu ermäßigen.“

Als Begründung wird hierzu ausgeführt (vgl. BT-Drs. 17/7524):

„Es ist nicht ausgeschlossen, dass es den Gutachterausschüssen (§ 192 ff. BauGB) trotz gesetzlicher Verpflichtung im Einzelfall, insbesondere aufgrund fehlender Marktdaten, nicht möglich ist, einen Bodenrichtwert im Sinne des § 196 BauGB zu ermitteln. Um die Gleichmäßigkeit der Besteuerung zu gewährleisten, müssen die Finanzbehörden daher – unabhängig von den Gründen, aus denen die Gutachterausschüsse einen Bodenrichtwert nicht ermittelt haben – berechtigt sein, für das zu bewertende Grundstück einen Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Die neu gefassten Sätze 1 und 4 stellen dies klar. Zugleich werden die diesbezüglich in der höchstrichterlichen Rechtsprechung geäußerten Beanstandungen aufgegriffen.“

Folglich ist für Bewertungsstichtage nach dem 13. Dezember 2011 § 145 Abs. 3 Satz 4 BewG auch in den Fällen einschlägig, in denen zwar die Verpflichtung zur Ermittlung von Bodenrichtwerten in § 196 BauGB normiert ist, deren Erfüllung, insbesondere aufgrund fehlender Marktdaten, jedoch unmöglich ist. In diesen Fällen wird den Finanzbehörden gemäß § 145 Abs. 3 Satz 4 BewG in der Fassung des Beitreibungsrichtlinienumsetzungsgesetzes eine eigene Ableitungsbefugnis erteilt. Festzuhalten ist, dass erst für Bewertungsstichtage nach dem 13. Dezember 2011 in § 145 Abs. 3 Satz 4 BewG geregelt wird, dass, soweit von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt wird, der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 % zu ermäßigen ist. Insoweit wird nunmehr nicht mehr auf die Verpflichtung des § 196 BauGB abgestellt, sondern vielmehr eine davon unabhängige Regelung getroffen.

Zusammenfassung

Für Bewertungsstichtage vor dem 1. Januar 2007 ist bei Fehlen von Bodenrichtwerten eine Feststellung von Grundbesitzwerten für unbebaute Grundstücke, für bebaute Grundstücke die Mindestwertprüfung nach § 146 Abs. 6 BewG sowie bei den Sonderfällen nach § 147 BewG eine Berücksichtigung des Bodenwertanteils nicht möglich.

Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31. Dezember 2006 bis zum 13. Dezember 2011 gewährt der Gesetzgeber bei Fehlen von Bodenrichtwerten den Finanzbehörden nur dann eine Ableitungsbefugnis für den Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen, soweit eine Verpflichtung für die Gutachterausschüsse zur Ermittlung der Bodenrichtwerte gemäß § 196 BauGB nicht besteht. Da bis auf wenige Ausnahmen grundsätzlich für die Gutachterausschüsse allerdings eine Verpflichtung für die Ermittlung von Bodenrichtwerten besteht, ist der Anwendungsbereich erheblich beschränkt, so dass regelmäßig auch hier bei Fehlen von Bodenrichtwerten eine Feststellung von Grundbesitzwerten für unbebaute Grundstücke, für bebaute Grundstücke die Mindestwertprüfung nach § 146 Abs. 6 BewG sowie bei den Sonderfällen nach § 147 BewG eine Berücksichtigung des Bodenwertanteils nicht möglich sein wird.

Erst für Bewertungsstichtage nach dem 13. Dezember 2011 ist durch die aktuelle Änderung des § 145 Abs. 3 BewG den Finanzbehörden eine von der im Baugesetzbuch eigentlich normierten Verpflichtung der Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte zu ermitteln, losgelöste Ableitungsbefugnis bei Fehlen von Bodenrichtwerten gegeben worden.

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Spak

André Spak, geboren 1976

  • Studium der Rechtswissenschaft in Düsseldorf
  • seit 2005 Rechtsanwalt
  • seit 2006 LL.M. im Wirtschafts- und Steuerrecht, Ruhr-Universität Bochum
  • seit 2007 bei der Solidaris
  • seit 2009 Fachanwalt für Steuerrecht
  • seit 2009 fortlaufend ausgezeichnet von der Bundesrechtsanwaltskammer mit dem  bundeseinheitlichen Fortbildungszertifikat „Qualität durch Fortbildung“
  • seit 2011 Mediator gemäß § 7a Berufsordnung der Rechtsanwälte
  • seit 2012 Fachanwalt für Arbeitsrecht
  • seit 2012 Steuerberater
  • langjährige anwaltliche Tätigkeit für steuerbegünstigte Unternehmen in Beratung und Prozessführung


Schwerpunkte

  • Gesellschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht
  • Steuer- und Gemeinnützigkeitsrecht
  • Individual- und Kollektivarbeitsrecht
  • Allg. Zivilrecht und Vertragsrecht


Aktivitäten

  • Verein der Kölner Steuerrechtswissenschaft e. V.
  • Verein der Förderer der Steuerrechtspflege an der Ruhr-Universität Bochum
  • Delegierter der Steuerberaterkammer Westfalen-Lippe zur Satzungsversammlung der Bundessteuerberaterkammer
  • Mitglied im Deutscher Arbeitsgerichtsverband e. V.
  • seit 2015 Vertreter der Arbeitgeber in dem Prüfungsausschuss „Gepr. Industriemeister der IHK Nord Westfalen“
  • Mitautor Nomos Kommentar „Gesamtes Gemeinnützigkeitsrecht“
  • Berufung durch das Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen als Mitglied (Beauftragter der Arbeitgeber) des Berufsbildungsausschusses bei der Rechtsanwaltskammer Hamm
  • Berufung in das ehrenamtliche Richterverhältnis für die Zeit vom 1. Juni 2016 bis zum 31. Mai 2021 bei den Senaten für Steuerberater- und Steuerbevollmächtigtensachen beim Oberlandesgericht Düsseldorf
  • Berufung durch das Finanzministerium des Landes Nordrhein-Westfalen als Prüfer in alle Prüfungsausschüsse für die Steuerberaterprüfung
  • Lehrauftrag an der Hochschule FOM in Münster u.a. in dem Bachelor-Studiengang Gesundheits- und Sozialmanagement
  • seit 2018 ordentliches Mitglied in einem Prüfungsausschuss bei der Abschlussprüfung der Steuerfachangestellten
  • seit 2019 Vorstand der Steuerberaterkammer Westfalen-Lippe 
  • Verfasser zahlreicher Publikationen

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2020

  • Impfzwang "Auswirkungen auf das Arbeitsrecht": Health&Care Management, 5/2020, S. 56.
  • „Schutzschirm greift nur unter besonderen Bedingungen“: Wohlfahrt intern Online, 16.04.2020
  • Das Coronavirus ist im Arbeitsrecht nicht vorgesehen: Stiftung & Sponsoring, 02.2020, S.36-37
  • Masernschutzgesetz "Was bedeutet die Impfpflicht für Arbeitgeber?": Altenheim, 4/2020, S. 34-35.
  • Corona-Krise und Arbeitsrecht: neue Caritas, 7/2020, S. 26.
  • Klare Regeln in der Krise: Wohlfahrt intern, 4/2020, S. 19.

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2019

  • Es gibt kein allgemeinpolitisches Mandat: Stiftung&Sponsoring, 02/2019, S. 30-31.
  • Arbeitsverträge auf neue Aufgaben zuschneiden: Wohlfahrt intern, 4/2019, S. 50.
  • Kirchliche Vereinbarungen sind im Dienstverhältnis wirksam: Altenheim, 2/2019, S.16.
  • Vererbbarkeit von Urlaubsansprüchen: Health&Care Management, 2/2019, S. 56-57.
  • BAG: Weihnachtsgeld bei Kündigung im Folgejahr zurückverlangen: Altenheim, 1/2019, S. 28-29.

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2018

  • BAG erlaubt Kürzung von Sonderzahlungen: CAREkonkret, 11/2018, S. 3.
  • Anspruch auf Weihnachtsgeld nach Kündigung: CAREkonkret, 10/2018, S. 5.
  • Änderung der Richtlinien für Arbeitsverträge in den Einrichtungen des Caritasverbandes (AVR) zur Leiharbeit: CAREkonkret, 9/2018, S. 4.
  • Unsicherheiten bei der Verpachtung möblierter Räume beseitigt: Health&Care Management, 5/2018, S. 62.
  • Umsatzsteuerbefreiung für sonstige Beratungs- und Betreuungsleistungen: Altenheim, 3/2018, S. 58-59.
  • Umsatzsteuerbefreiung Medizinischer Analysen: Health&Care Management, 3/2018, S. 56.
  • Hausnotruf und Betreuungsleistungen von der Umsatzsteuer befreit: Pflegegrad reicht als Nachweis
  • CAREkonkret, 1/2018, S. 4.

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2017

  • Der eingetragene Verein - doch eine Rechtsform der Zukunft: BFS Info, 11/2017, S. 16-19.
  • Fachbeitrag: BFS Info, 11/2017, S. 18-19.
  • Fachbeitrag: Die persönliche Haftung von ehrenamtlichen Vereinsvorständen: BSF Info, 1/2017.
  • Heim übernimmt Schutzpflicht für Bewohner: CAREkonkret, 8/2017.
  • Selbstständig oder nicht?: CAREkonkret, 6/2017.
  • EU rügt deutsches Steuerrecht: CAREkonkret, 11/2017, S. 5.
  • Endlich Klarheit für den e.V.: CAREkonkret, 6/2017, S. 4.
  • Heime haben Schutzpflicht für ihre Bewohner: Das Altenheim, 8/2017, S. 14.
  • Eingetragene Vereine können aufatmen: Das Altenheim, 11/2017, S. 28-29.
  • Streitfall Scheinselbstständigkeit: neue Caritas, 10/2017, S. 32.
  • Attac Trägerverein e.V.: Gemeinnützige Globalisierungskritik: Stiftung&Sponsoring, 8/2017, S. 48-49.
  • Spielraum erweitert: Wohlfahrt intern, 7/2017, S. 48.

Veröffentlichungen in der Fachpresse
2016

  • Der Mindestlohn in der Sozialwirtschaft: BeB Informationen, 12/2016, S. 34-35.
  • Änderung des Anwendungserlasses zur Abgabenordnung – Was gemeinnützige Träger und Einrichtungen künftig beachten müssen: BSF-Info, 7/2016, S. 16-19.
  • Was bei Sonderzahlungen und Bereitschaft zu beachten ist: CAREkonkret, 8/2016.
  • Flüchtlinge in der Pflege: Auf den Aufenthaltsstatus achten: CAREkonkret, 5/2016.
  • Mindestlohngesetz wirft noch immer viele Fragen auf: neue Caritas, 9/2016, S. 26.
  • Prüfschema: Ermäßigter Steuersatz für Integrationsprojekte und WFBM:Sozialmanager, 7/2016, S. 1-2.
  • Ermäßigter Steuersatz für WFBM: Sozialmanager, 6/2016.
  • Bindende Einschränkungen: Wohlfahrt intern, 5/2016, S. 19.
  • Heime haben Mitwirkungspflicht für ihre Bewohner: CAREkonkret, 1/2016.
  • Online surfen: Wann Sanktionen drohen: CAREkonkret, 3/2016.
  • Heime sind Wohnungsgeber: Das Altenheim, 2/2016.
  • Arbeitnehmerüberlassung: Gesetzentwurf liegt auf Eis: neue Caritas, 3/2016, S. 28.